Kostenansatz
Grundstück + abgeschriebene Bausubstanz
Dienstleistungen
Sonderbewertungen
Hallen, Logistiklager, Produktionsstätten und Industriegrundstücke sowie Bewertung von Unternehmen und immateriellen Vermögenswerten, mit steuerlicher und kaufrechtlicher Gültigkeit.
Was ist das?
Was sind Sonderbewertungen?
Wir bewerten, was nicht in ein Standardgutachten passt: die Gewerbeimmobilie — das Gebäude, die Anlage, das Logistiklager und das Grundstück — sowie das Unternehmen, die Produktionseinheit und die immateriellen Vermögenswerte, die ihren Wert ausmachen.
Jeder Auftrag wird nach den Standards des RICS Red Book als reguliertes Unternehmen bewertet, mit steuerlicher, transaktionsbezogener und gesellschaftsrechtlicher Gültigkeit. Je nach Vermögenswert kombiniert das Gutachten die Vermessung von Flächen, eine bauplanungsrechtliche Analyse, Marktvergleichswerte, die Kapitalisierung der Mieten, den Discounted-Cash-Flow (DCF) der Produktionseinheit und die Bewertung immaterieller Vermögenswerte (Marken, Patente, Geschäfts- oder Firmenwert).
Der Umfang deckt freistehende Industriehallen und solche in Gewerbeparks, Logistiklager und Distributionszentren (Cross-Docking, E-Commerce, Kühl- und temperaturgeführte Lagerung), Produktionsstätten und Fabrikkomplexe, bauplanungsrechtlich ausgewiesenes Industriegrundstück, Sale & Leaseback-Transaktionen sowie die Bewertung von Unternehmen und immateriellen Vermögenswerten für alle Arten von Prozessen ab: Verkauf, gesellschaftsrechtliche Transaktionen, Restrukturierungen, Kaufpreisallokation (PPA) und Finanzberichterstattung. Wir befassen uns nicht mit Wohnraum oder dem herkömmlichen tertiären Bürosektor — unser ausschließlicher Fokus auf die Industrie ermöglicht es uns, Gutachten mit der technischen Detailtiefe zu erstellen, die die Branche benötigt.
Glossar · Abkürzungen und Fachbegriffe
- DCF — Discounted Cash Flow
- Diskontierte Cashflows: finanzielle Bewertungsmethode, die den Barwert der erwarteten künftigen Cashflows der Anlage oder des Unternehmens schätzt, abgezinst mit einem Satz, der die Kapitalkosten und das Risiko widerspiegelt.
- IFRS — International Financial Reporting Standards
- Internationaler Rechnungslegungsrahmen für die konsolidierte Finanzberichterstattung. Im Bewertungskontext regelt IFRS 3 die Kaufpreisallokation (PPA), IFRS 13 definiert die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts und IFRS 16 regelt die Bilanzierung von Leasingverhältnissen (entscheidend bei Sale-&-Leaseback-Transaktionen).
- PPA — Purchase Price Allocation
- Bilanzielle Verteilung des bei einer Übernahme gezahlten Preises auf die verschiedenen erworbenen Vermögenswerte. Sie wird nach dem Closing einer M&A-Transaktion durchgeführt und erfordert eine unabhängige Fair-Value-Bewertung je Vermögensart, belastbar gegenüber dem Wirtschaftsprüfer (typischerweise Big Four).
- RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors
- Internationale Berufsorganisation, 1868 im Vereinigten Königreich unter Royal Charter gegründet, die Bewertungsgesellschaften in mehr als 140 Ländern reguliert. Capital Appraisal ist eine von RICS regulierte Gesellschaft im Rahmen des Valuer Registration Scheme (VRS), mit regelmäßiger Prüfung von Prozessen, Ethik und Unabhängigkeit.
- RICS Red Book — RICS Valuation – Global Standards
- Globaler methodischer Standard, herausgegeben von RICS für professionelle Bewertungen. Er definiert die Wertbasen (Market Value, Fair Value, FMV, OLV, FLV usw.), die Ansätze (Kosten, Markt, Ertrag), den Aufbau des Gutachtens und die Anforderungen an die Unabhängigkeit. Es ist die Referenz, die das Corporate Banking, die Big-Four-Wirtschaftsprüfer und die europäischen Regulierungsbehörden verlangen. Es setzt die IVS des IVSC operativ um.
- SLB — Sale & Leaseback
- Transaktion, bei der ein Unternehmen einen Industrie- oder Immobilienvermögenswert verkauft und ihn anschließend vom Käufer zurückleast. Sie setzt Kapital aus der Bilanz frei und erhält gleichzeitig die operative Nutzung der Anlage. Üblich bei Logistikhallen und Produktionslinien. Sie erfordert eine unabhängige Bewertung sowie die Modellierung der Auswirkung nach IFRS 16.
Wofür ist das?
Fünf Situationen, in denen Sie diese Dienstleistung benötigen
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Ein Unternehmen oder eine Produktionseinheit bewerten
Gesellschaftsrechtliche Transaktionen, Restrukturierungen, der Ein- oder Austritt von Gesellschaftern und Sacheinlagen erfordern einen unabhängigen Wert des Unternehmens oder der Produktionseinheit. Discounted-Cash-Flow (DCF), Marktmultiplikatoren und gegebenenfalls eine Anlagenbasis — alles nach dem RICS Red Book.
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Immaterielle Vermögenswerte bewerten (Marken, Patente, Geschäfts- oder Firmenwert)
Marken, Patente, gewerbliche und geistige Schutzrechtsportfolios sowie den Geschäfts- oder Firmenwert für gesellschaftsrechtliche Transaktionen, die Kaufpreisallokation (PPA) und die Finanzberichterstattung. Wir wenden je nach Art des immateriellen Vermögenswerts die Relief-from-Royalty-, die Übergewinn- und die Marktvergleichsmethode an.
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Den Wert bei einem Verkauf oder einer Sacheinlage dokumentieren
Transaktionen mit dem Verkauf von Logistiklagern und Produktionseinheiten, Sacheinlagen zwischen Konzerngesellschaften oder einer Anlagenreorganisation erfordern einen unabhängigen Wert — für die Verhandlung, für den Notar und für die Steuerbehörde.
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Ein Sale & Leaseback einer Gewerbeimmobilie durchführen
Kapital aus der Bilanz freisetzen und zugleich die betriebliche Nutzung der Immobilie behalten: Anlagenbewertung, Schätzung der Marktmiete und ein vorkonfiguriertes technisches Dossier für den Investor-Käufer (SOCIMI, Immobilienfonds, Family Office).
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Den Wert in Insolvenz- oder Gerichtsverfahren verteidigen
Verwertungen der Insolvenzmasse und Gerichtsverfahren erfordern eine technische Bewertung, die vor dem Gericht belastbar ist, sowohl der Immobilie als auch der Produktionseinheit. Das RICS Red Book ist die methodische Grundlage, die jede Zahl validiert.
Was erhalten Sie?
Das Ergebnis
Ein Bewertungsgutachten mit digitaler Signatur, ein Grundriss mit der Berechnung der Nutzflächen, eine Marktstudie und die Analyse der Produktionseinheit oder des immateriellen Vermögenswerts sowie ein georeferenzierter Fotobericht — bereit, der Bank, dem Notar, dem Gericht oder dem Wirtschaftsprüfer vorgelegt zu werden.
- Bewertungsgutachten mit digitaler Signatur
- Flächenplan mit Berechnung der Nutzflächen
- Marktstudie und Analyse der Produktionseinheit oder des immateriellen Vermögenswerts
- Technisches Datenblatt und georeferenzierte Fotodokumentation
Typologien, die wir bewerten
- Freistehende Industriehallen und solche im Gewerbepark
- Logistiklager und Distributionszentren
- Produktionsstätten und Fabrikkomplexe
- Bauplanungsrechtlich ausgewiesenes Industriegrundstück
- Bewertung von Unternehmen und Produktionseinheiten
- Immaterielle Vermögenswerte (Marken, Patente, Geschäfts- oder Firmenwert)
Methodik
Marktansatz
Vergleichswerte aus Transaktionen der Zone
Ertragsansatz
Kapitalisierung der Mieten und DCF der Produktionseinheit
Konformität mit den RICS Red Book Valuation Standards
Technische Leistungen
- Vermessung von Nutz- und Bruttogeschossflächen
- Bauplanungsrechtliche Analyse und Prüfung der Genehmigungen
- Marktvergleichswerte und Belege je Logistikzone
- Kapitalisierung der Mieten und der Cashflows der Produktionseinheit
- Bewertung von Unternehmen und immateriellen Vermögenswerten für alle Arten von Prozessen
Kunden und Branchen
Häufige Fragen
Häufig gestellte Fragen
- Was decken Sonderbewertungen ab?
- Frei stehende Industriehallen und solche in Gewerbeparks, Logistiklager, Distributionszentren, Produktionsanlagen, Fabrikkomplexe und als Industriegrundstück ausgewiesenes Land sowie die Bewertung von Unternehmen, Produktionseinheiten und immateriellen Vermögenswerten (Marken, Patente, Geschäfts- oder Firmenwert) für alle Arten von Prozessen. Wir bewerten weder Wohnimmobilien noch herkömmliche Büroimmobilien.
- Welche Gültigkeit haben Ihre Gutachten zu Sonderbewertungen?
- Die Gutachten werden nach den Standards des RICS Red Book als regulierte Gesellschaft erstellt und besitzen steuerliche und kaufrechtliche Gültigkeit gegenüber spanischen und europäischen Finanzinstituten, Wirtschaftsprüfern, Gerichten und Verwaltungen. Sie sind die Grundlage, die ein Risikoausschuss, ein Notar oder die Steuerbehörde direkt anerkennt.
- Wie bewerten Sie ein Unternehmen oder eine Produktionseinheit?
- Wir kombinieren den Ertragsansatz (Discounted-Cash-Flow der Produktionseinheit, DCF), den Marktansatz (Multiplikatoren und Vergleichswerte aus realen Transaktionen) und gegebenenfalls den Kostenansatz auf Basis der Vermögenswerte. Das Gutachten dokumentiert die angewandte Wertbasis und begründet sie nach dem RICS Red Book, wobei der Wert der Immobilie, der Produktionsanlagen und der immateriellen Vermögenswerte getrennt wird, wenn der Auftrag dies erfordert.
- Bewerten Sie immaterielle Vermögenswerte wie Marken, Patente oder den Geschäfts- oder Firmenwert?
- Ja. Wir bewerten Marken, Patente, gewerbliche und geistige Schutzrechtsportfolios sowie den Geschäfts- oder Firmenwert für gesellschaftsrechtliche Transaktionen, Restrukturierungen, die Kaufpreisallokation (PPA) und die Finanzberichterstattung. Wir wenden je nach Art des immateriellen Vermögenswerts die Relief-from-Royalty-, die Übergewinn- und die Marktvergleichsmethode an.
- Welche Methodik wenden Sie bei der Bewertung von Hallen an?
- Wir kombinieren die drei RICS-Ansätze: Kostenansatz (Grundstück + abgeschriebene Bausubstanz), Marktansatz (Vergleichsobjekte und kürzliche vergleichbare Transaktionen in der Logistikzone) und Ertragsansatz (Kapitalisierung der Brutto- und Nettomieten). Das Gutachten dokumentiert alle drei und begründet die endgültige Gewichtung.
- Führen Sie Sale & Leaseback von Industrieimmobilien durch?
- Ja. Wir begleiten den Kunden durch den gesamten Transaktionsprozess: Bewertung der Immobilie, Rentabilitätsanalyse des Leasebacks, Suche nach einem Investor für Industrieimmobilien und Unterstützung bei der Verhandlung der Konditionen des anschließenden Mietvertrags.
- Wie lange dauert ein Gutachten zu Sonderbewertungen?
- Standardmäßig 5-10 Werktage ab der technischen Besichtigung oder dem Eingang der Unterlagen. Sondergebäude, Fabrikkomplexe oder Unternehmensbewertungen erfordern zwischen 2 und 4 Wochen, je nach Fläche, verfügbaren Unterlagen und Komplexität der zugehörigen Produktionseinheit oder des immateriellen Vermögenswerts.
- Wie wird die Bewertung der Immobilie mit den darin befindlichen Maschinen verzahnt?
- Es handelt sich um zwei einander ergänzende Dienstleistungen. Für denselben Auftrag bewerten wir in der Regel die Halle (Grundstück + Bausubstanz) und die darin befindlichen Anlagen (Maschinen, Linien, Ausrüstung) getrennt, mit zwei aufeinander abgestimmten Gutachten. Dies ist erforderlich für Sale & Leaseback (bei dem das SLB meist nur die Immobilie umfasst) und für die IFRS-Berichterstattung (die Anlagekategorien trennt).
- Führen Sie Bewertungen für Immobilieninvestmentfonds (SOCIMI, FII) durch?
- Ja. Wir arbeiten für auf Logistikhallen und Distributionszentren spezialisierte Industriefonds, mit wiederkehrenden Bewertungszeitplänen nach dem RICS Red Book. Wir decken sowohl das Immobilienportfolio als auch gegebenenfalls die Bewertung der vom Fonds gehaltenen Gesellschaften und Produktionseinheiten ab.
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Schritt 1 / 7: Was möchten Sie bewerten lassen?
Was möchten Sie bewerten lassen?
Wählen Sie alles Zutreffende — ein einzelner Auftrag kann Immobilie, Unternehmen und immaterielle Vermögenswerte kombinieren.
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