Abordagem do custo
solo + construção depreciada
Serviços
Avaliações especiais
Pavilhões, armazéns logísticos, unidades de produção, solo industrial e avaliação de empresas e intangíveis para todo o tipo de processos, com validade fiscal e para compra e venda.
O que é?
O que são as avaliações especiais?
Avaliamos o que não cabe numa avaliação padrão: o imóvel industrial —pavilhão, unidade fabril, armazém logístico e solo— e também a empresa, a unidade produtiva e os ativos intangíveis que geram o seu valor.
Cada trabalho é avaliado segundo os padrões RICS Red Book como empresa regulada, com validade fiscal, de compra e venda e para operações societárias. Consoante o ativo, o relatório combina medição de áreas, análise urbanística, comparáveis de mercado, capitalização de rendas, fluxos de caixa descontados (DCF) da unidade produtiva e avaliação de intangíveis (marcas, patentes, goodwill).
O âmbito cobre pavilhões industriais isolados e em parques empresariais, armazéns logísticos e centros de distribuição (cross-docking, e-commerce, frio e temperatura controlada), unidades de produção e complexos fabris, solo industrial com classificação urbanística, operações de Sale & Leaseback e a avaliação de empresas e intangíveis para todo o tipo de processos: compra e venda, operações societárias, reestruturações, alocação de preço (PPA) e reporting financeiro. Não entramos em habitação residencial nem em terciário de escritórios convencional — o foco exclusivo no industrial permite-nos emitir relatórios com o detalhe técnico de que o setor precisa.
Glossário · siglas e termos técnicos
- DCF — Discounted Cash Flow
- Fluxos de caixa descontados: método de avaliação financeira que estima o valor presente dos fluxos futuros esperados do ativo ou da empresa, descontados a uma taxa que reflete o custo do capital e o risco.
- NIRF / IFRS — Normas Internacionais de Relato Financeiro
- Quadro contabilístico internacional aplicável ao relato financeiro consolidado. Em contexto de avaliação, a IFRS 3 regula a afetação do preço de compra (PPA), a IFRS 13 define a mensuração do justo valor e a IFRS 16 regula a contabilização das locações (fundamental em operações de Sale & Leaseback).
- PPA — Purchase Price Allocation
- Afetação contabilística do preço pago numa aquisição entre os diferentes ativos adquiridos. Realiza-se após o fecho de uma operação de M&A e exige uma avaliação a fair value independente por tipo de ativo, defensável perante o auditor (tipicamente Big Four).
- RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors
- Organismo profissional internacional fundado em 1868 no Reino Unido sob Royal Charter que regula as firmas de avaliação em mais de 140 países. A Capital Appraisal é empresa regulada pela RICS ao abrigo do Valuer Registration Scheme (VRS), com auditoria periódica de processos, ética e independência.
- RICS Red Book — RICS Valuation – Global Standards
- Norma metodológica global publicada pela RICS para avaliações profissionais. Define as bases de valor (Market Value, Fair Value, FMV, OLV, FLV, etc.), as abordagens (custo, mercado, rendimento), a estrutura do relatório e os requisitos de independência. É a referência que a banca corporativa, os auditores Big Four e os reguladores europeus exigem. Implementa operacionalmente as IVS do IVSC.
- SLB — Sale & Leaseback
- Operação em que uma empresa vende um ativo industrial ou imobiliário e, de seguida, o toma em locação ao comprador. Liberta capital do balanço mantendo o uso operacional do ativo. Habitual em pavilhões logísticos e linhas produtivas. Exige avaliação independente e modelação do impacto segundo a IFRS 16.
Para que serve?
Cinco situações em que precisa deste serviço
-
Avaliar uma empresa ou unidade produtiva
Operações societárias, reestruturações, entrada ou saída de sócios e entradas em espécie exigem um valor independente da empresa ou da unidade produtiva. Fluxos de caixa descontados (DCF), múltiplos de mercado e, quando aplicável, base de ativos — tudo segundo o RICS Red Book.
-
Avaliar ativos intangíveis (marcas, patentes, goodwill)
Marcas, patentes, carteiras de propriedade industrial e intelectual e goodwill para operações societárias, alocação de preço (PPA) e reporting financeiro. Aplicamos relief-from-royalty, excesso de lucros e comparáveis de mercado consoante a natureza do intangível.
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Documentar o valor em compra e venda ou entrada em espécie
Operações de compra e venda de pavilhões logísticos e unidades produtivas, entradas em espécie entre sociedades do grupo ou reorganização patrimonial exigem um valor independente — para a negociação, para o notário e para a administração fiscal.
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Realizar Sale & Leaseback de imóveis industriais
Libertar capital do balanço mantendo o uso operacional do imóvel: avaliação do ativo, estimativa da renda de mercado e dossier técnico pré-preparado para o comprador investidor (SOCIMI, FII, family office).
-
Defender o valor em processo de insolvência ou judicial
As realizações de massa insolvente e os processos judiciais exigem uma avaliação técnica defensável perante o tribunal, tanto do imóvel como da unidade produtiva. O RICS Red Book é a base metodológica que valida cada número.
O que vai receber?
O entregável
Relatório de avaliação com assinatura digital, planta de áreas com cálculo das áreas úteis, estudo de mercado e análise da unidade produtiva ou do intangível, e reportagem fotográfica georreferenciada — prontos para apresentar ao banco, ao notário, ao tribunal ou ao auditor.
- Relatório de avaliação com assinatura digital
- Planta de áreas com cálculo das áreas úteis
- Estudo de mercado e análise da unidade produtiva ou do intangível
- Ficha técnica e reportagem fotográfica georreferenciada
Tipologias que avaliamos
- Pavilhões industriais isolados e em parque empresarial
- Armazéns logísticos e centros de distribuição
- Unidades de produção e complexos fabris
- Solo industrial com classificação urbanística
- Avaliação de empresas e unidades produtivas
- Ativos intangíveis (marcas, patentes, goodwill)
Metodologia
Abordagem de mercado
comparáveis de transações da zona
Abordagem do rendimento
capitalização de rendas e DCF da unidade produtiva
Conformidade RICS Red Book Valuation Standards
Capacidades técnicas
- Medição de áreas úteis e brutas de construção
- Análise urbanística e verificação de licenças
- Comparáveis de mercado e evidências por zona logística
- Capitalização de rendas e dos fluxos da unidade produtiva
- Avaliação de empresas e intangíveis para todo o tipo de processos
Clientes e setores
Dúvidas frequentes
Perguntas frequentes
- Que ativos cobrem as avaliações especiais?
- Pavilhões industriais isolados e em parques empresariais, armazéns logísticos, centros de distribuição, unidades de produção, complexos fabris e solo industrial classificado, além da avaliação de empresas, unidades produtivas e ativos intangíveis (marcas, patentes, goodwill) para todo o tipo de processos. Não avaliamos habitação residencial nem escritórios de serviços convencionais.
- Que validade têm os vossos relatórios de avaliações especiais?
- Os relatórios são elaborados segundo as normas RICS Red Book como empresa regulada, com validade fiscal e para compra e venda perante instituições financeiras, auditores, tribunais e administrações espanholas e europeias. São a base que o comité de risco, o notário ou a Autoridade Tributária aceitam diretamente.
- Como avaliam uma empresa ou unidade produtiva?
- Combinamos a abordagem do rendimento (desconto de fluxos de caixa da unidade produtiva, DCF), a de mercado (múltiplos e comparáveis de transações reais) e, quando aplicável, a do custo sobre a base de ativos. O relatório documenta a base de valor aplicada e justifica-a segundo o RICS Red Book, separando o valor do imóvel, dos ativos produtivos e dos intangíveis quando a encomenda o exige.
- Avaliam ativos intangíveis como marcas, patentes ou goodwill?
- Sim. Avaliamos marcas, patentes, carteiras de propriedade industrial e intelectual e goodwill para operações societárias, reestruturações, afetação de preço (PPA) e relato financeiro. Aplicamos os métodos de relief-from-royalty, excesso de lucros e comparáveis de mercado consoante a natureza do intangível.
- Que metodologia aplicam à avaliação de pavilhões e imóveis industriais?
- Combinamos as três abordagens RICS: custo (solo + construção depreciada), mercado (evidências e comparáveis transacionais recentes na zona logística) e rendimento (capitalização de rendas brutas e líquidas). O relatório documenta as três e justifica a ponderação final.
- Realizam Sale & Leaseback de imóveis industriais?
- Sim. Acompanhamos o cliente em todo o processo transacional: avaliação do imóvel, análise de rentabilidade do leaseback, procura de investidor imobiliário industrial e apoio na negociação das condições do contrato de locação subsequente.
- Quanto tempo demora um relatório de avaliações especiais?
- Padrão de 5-10 dias úteis a contar da visita técnica ou da receção da documentação. Imóveis singulares, complexos fabris ou avaliações de empresas exigem entre 2 e 4 semanas consoante a área, a documentação disponível e a complexidade da unidade produtiva ou do intangível associado.
- Como se integra a avaliação do imóvel com as máquinas no seu interior?
- São dois serviços complementares. Para uma mesma encomenda costumamos avaliar o pavilhão (solo + construção) e os ativos no seu interior (máquinas, linhas, equipamento) separadamente, com dois relatórios coordenados. Isto é necessário para Sale & Leaseback (em que o SLB costuma cobrir apenas o imóvel) e para o relato IFRS (que separa categorias de ativo).
- Realizam avaliações para fundos de investimento imobiliário (SOCIMI, FII)?
- Sim. Trabalhamos para fundos industriais especializados em pavilhões logísticos e centros de distribuição, com calendários de avaliação recorrentes segundo o RICS Red Book. Cobrimos tanto a carteira imobiliária como, quando aplicável, a avaliação das sociedades e unidades produtivas que o fundo mantém em carteira.
Diga-nos o que precisa
Passo 1 / 7: O que precisa de avaliar?
O que precisa de avaliar?
Marque todas as aplicáveis — um mesmo trabalho pode combinar imóvel, empresa e intangíveis.
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Solicite a sua avaliação. Primeiro contacto, âmbito e honorários sem compromisso, segundo a norma RICS Red Book.
Sem compromisso · Empresa regulada pela RICS · Cobertura europeia