Approche par les coûts
terrain + construction dépréciée
Services
Évaluations spéciales
Bâtiments, entrepôts logistiques, usines, terrains industriels et évaluation d'entreprises et d'actifs incorporels pour tout type de processus, à valeur fiscale et de transaction.
De quoi s'agit-il ?
Que sont les évaluations spéciales ?
Nous évaluons ce qui n'entre pas dans une expertise standard : le bien immobilier industriel — le bâtiment, l'usine, l'entrepôt logistique et le terrain — ainsi que l'entreprise, l'unité productive et les actifs incorporels qui génèrent sa valeur.
Chaque mission est évaluée selon les standards RICS Red Book en tant que cabinet réglementé, avec une validité fiscale, de transaction et pour les opérations sociétaires. Selon l'actif, le rapport combine la mesure des surfaces, une analyse urbanistique, des comparables de marché, la capitalisation des loyers, l'actualisation des flux de trésorerie (DCF) de l'unité productive et l'évaluation des actifs incorporels (marques, brevets, fonds de commerce).
Le périmètre couvre les bâtiments industriels isolés et ceux situés en parc d'activités, les entrepôts logistiques et les centres de distribution (cross-docking, e-commerce, stockage frigorifique et sous température dirigée), les usines de production et les complexes manufacturiers, les terrains industriels classés en zone constructible, les transactions de Sale & Leaseback et l'évaluation d'entreprises et d'actifs incorporels pour tout type de processus : vente, opérations sociétaires, restructurations, affectation du prix d'acquisition (PPA) et reporting financier. Nous ne traitons pas le logement résidentiel ni le secteur tertiaire de bureau conventionnel — notre focalisation exclusive sur l'industriel nous permet d'émettre des rapports avec le détail technique dont le secteur a besoin.
Glossaire · sigles et termes techniques
- DCF — Discounted Cash Flow
- Flux de trésorerie actualisés : méthode d'évaluation financière qui estime la valeur actuelle des flux futurs attendus de l'actif ou de l'entreprise, actualisés à un taux reflétant le coût du capital et le risque.
- IFRS — Normes internationales d'information financière
- Cadre comptable international applicable au reporting financier consolidé. En contexte d'évaluation, l'IFRS 3 encadre l'affectation du prix d'acquisition (PPA), l'IFRS 13 définit la mesure de la juste valeur et l'IFRS 16 encadre la comptabilisation des contrats de location (essentielle dans les opérations de Sale & Leaseback).
- PPA — Purchase Price Allocation
- Affectation comptable du prix payé lors d'une acquisition entre les différents actifs acquis. Elle est réalisée après le closing d'une opération de M&A et exige une évaluation à la juste valeur indépendante par type d'actif, défendable devant un auditeur (typiquement les Big Four).
- RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors
- Organisme professionnel international fondé en 1868 au Royaume-Uni sous Royal Charter, qui réglemente les cabinets d'évaluation dans plus de 140 pays. Capital Appraisal est une entreprise réglementée par RICS dans le cadre du Valuer Registration Scheme (VRS), avec un audit périodique de ses processus, de son éthique et de son indépendance.
- RICS Red Book — RICS Valuation – Global Standards
- Standard méthodologique global publié par RICS pour les évaluations professionnelles. Il définit les bases de valeur (Market Value, Fair Value, FMV, OLV, FLV, etc.), les approches (coût, marché, revenus), la structure du rapport et les exigences d'indépendance. C'est la référence exigée par la banque corporate, les auditeurs des Big Four et les régulateurs européens. Il met en œuvre opérationnellement les IVS de l'IVSC.
- SLB — Sale & Leaseback
- Opération par laquelle une entreprise vend un actif industriel ou immobilier puis le loue auprès de l'acheteur. Elle libère du capital du bilan tout en conservant l'usage opérationnel de l'actif. Habituelle pour les bâtiments logistiques et les lignes de production. Elle requiert une évaluation indépendante et une modélisation de l'impact selon l'IFRS 16.
À quoi ça sert ?
Cinq situations dans lesquelles ce service vous est nécessaire
-
Évaluer une entreprise ou une unité productive
Les opérations sociétaires, les restructurations, l'entrée ou la sortie d'associés et les apports en nature exigent une valeur indépendante de l'entreprise ou de l'unité productive. Actualisation des flux de trésorerie (DCF), multiples de marché et, le cas échéant, base d'actifs — le tout selon le RICS Red Book.
-
Évaluer des actifs incorporels (marques, brevets, fonds de commerce)
Marques, brevets, portefeuilles de propriété industrielle et intellectuelle et fonds de commerce pour les opérations sociétaires, l'affectation du prix d'acquisition (PPA) et le reporting financier. Nous appliquons les méthodes du relief-from-royalty, du surprofit et des comparables de marché selon la nature de l'actif incorporel.
-
Documenter la valeur dans une vente ou un apport en nature
Les transactions de vente d'entrepôts logistiques et d'unités productives, les apports en nature entre sociétés d'un groupe ou la réorganisation d'actifs exigent une valeur indépendante — pour la négociation, pour le notaire et pour l'administration fiscale.
-
Réaliser un Sale & Leaseback d'un bien immobilier industriel
Libérer du capital du bilan tout en conservant l'usage opérationnel du bien : évaluation de l'actif, estimation du loyer de marché et un dossier technique préassemblé pour l'investisseur acheteur (SOCIMI, fonds immobilier, family office).
-
Défendre la valeur dans une procédure collective ou judiciaire
Les réalisations d'actifs en procédure collective et les procédures judiciaires exigent une évaluation technique défendable devant le tribunal, tant du bien que de l'unité productive. Le RICS Red Book est la base méthodologique qui valide chaque chiffre.
Que recevrez-vous ?
Le livrable
Un rapport d'évaluation avec signature numérique, un plan des surfaces avec le calcul des aires utiles, une étude de marché et l'analyse de l'unité productive ou de l'actif incorporel, et un reportage photographique géoréférencé — prêt à présenter à la banque, au notaire, au tribunal ou à l'auditeur.
- Rapport d'évaluation avec signature numérique
- Plan des surfaces avec calcul des aires utiles
- Étude de marché et analyse de l'unité productive ou de l'actif incorporel
- Fiche technique et reportage photographique géoréférencé
Typologies que nous évaluons
- Bâtiments industriels isolés et en parc d'activités
- Entrepôts logistiques et centres de distribution
- Usines de production et complexes manufacturiers
- Terrains industriels classés en zone constructible
- Évaluation d'entreprises et d'unités productives
- Actifs incorporels (marques, brevets, fonds de commerce)
Méthodologie
Approche par le marché
comparables de transactions de la zone
Approche par les revenus
capitalisation des loyers et DCF de l'unité productive
Conformité aux RICS Red Book Valuation Standards
Capacités techniques
- Mesure des surfaces utiles et construites
- Analyse urbanistique et vérification des permis
- Comparables de marché et témoins par zone logistique
- Capitalisation des loyers et des flux de l'unité productive
- Évaluation d'entreprises et d'actifs incorporels pour tout type de processus
Clients et secteurs
Questions fréquentes
Foire aux questions
- Que couvrent les évaluations spéciales ?
- Bâtiments industriels isolés ou en parcs d'activités, entrepôts logistiques, centres de distribution, usines de production, complexes industriels et terrains industriels constructibles, ainsi que l'évaluation d'entreprises, d'unités productives et d'actifs incorporels (marques, brevets, fonds de commerce) pour tout type de processus. Nous n'évaluons ni le logement résidentiel ni le tertiaire de bureaux conventionnel.
- Quelle valeur ont vos rapports d'évaluations spéciales ?
- Les rapports sont élaborés selon les normes RICS Red Book en tant qu'entreprise réglementée, avec une valeur fiscale et de transaction auprès des établissements financiers, des auditeurs, des tribunaux et des administrations espagnols et européens. Ils constituent la base que le comité des risques, le notaire ou l'administration fiscale acceptent directement.
- Comment évaluez-vous une entreprise ou une unité productive ?
- Nous combinons l'approche par les revenus (actualisation des flux de trésorerie de l'unité productive, DCF), l'approche par le marché (multiples et comparables de transactions réelles) et, le cas échéant, l'approche par les coûts sur la base d'actifs. Le rapport documente la base de valeur appliquée et la justifie selon le RICS Red Book, en séparant la valeur du bien, des actifs productifs et des actifs incorporels lorsque la mission l'exige.
- Évaluez-vous des actifs incorporels comme les marques, les brevets ou le fonds de commerce ?
- Oui. Nous évaluons les marques, les brevets, les portefeuilles de propriété industrielle et intellectuelle et le fonds de commerce pour les opérations sociétaires, les restructurations, l'affectation du prix d'acquisition (PPA) et le reporting financier. Nous appliquons les méthodes du relief-from-royalty, du surprofit et des comparables de marché selon la nature de l'actif incorporel.
- Quelle méthodologie appliquez-vous à l'évaluation des bâtiments industriels ?
- Nous combinons les trois approches RICS : coût (terrain + construction dépréciée), marché (témoins et comparables transactionnels récents dans la zone logistique) et revenus (capitalisation des loyers bruts et nets). Le rapport documente les trois et justifie la pondération finale.
- Réalisez-vous des opérations de Sale & Leaseback de biens immobiliers industriels ?
- Oui. Nous accompagnons le client tout au long du processus transactionnel : évaluation du bien, analyse de la rentabilité du leaseback, recherche d'un investisseur immobilier industriel et soutien à la négociation des conditions du contrat de location ultérieur.
- Combien de temps prend un rapport d'évaluations spéciales ?
- Standard de 5-10 jours ouvrables à compter de la visite technique ou de la réception de la documentation. Les biens singuliers, les complexes industriels ou les évaluations d'entreprise demandent entre 2 et 4 semaines selon la surface, la documentation disponible et la complexité de l'unité productive ou de l'actif incorporel associé.
- Comment l'évaluation du bien s'intègre-t-elle à celle des machines qu'il abrite ?
- Ce sont deux services complémentaires. Pour une même mission, nous évaluons généralement le bâtiment (terrain + construction) et les actifs qu'il abrite (machines, lignes, équipements) séparément, avec deux rapports coordonnés. Cela est nécessaire pour le Sale & Leaseback (où le SLB ne couvre généralement que le bien) et pour le reporting IFRS (qui sépare les catégories d'actifs).
- Réalisez-vous des évaluations pour des fonds d'investissement immobilier (SOCIMI, FII) ?
- Oui. Nous travaillons pour des fonds industriels spécialisés dans les bâtiments logistiques et les centres de distribution, avec des calendriers d'évaluation récurrents selon le RICS Red Book. Nous couvrons à la fois le portefeuille immobilier et, le cas échéant, l'évaluation des sociétés et des unités productives détenues par le fonds.
Dites-nous ce dont vous avez besoin
Étape 1 / 7: Que devez-vous évaluer ?
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