Servicios

Valoraciones especiales

Naves, almacenes logísticos, plantas, suelo industrial y valoración de empresas e intangibles para todo tipo de procesos, con validez fiscal y de compraventa.

¿Qué es?

¿Qué son las valoraciones especiales?

Valoramos lo que no encaja en una tasación estándar: el inmueble industrial —nave, planta, almacén logístico y suelo— y también la empresa, la unidad productiva y los activos intangibles que generan su valor.

Cada encargo se valora bajo estándares RICS Red Book como empresa regulada, con validez fiscal, de compraventa y para operaciones societarias. Según el activo, el informe combina medición de superficies, análisis urbanístico, comparables de mercado, capitalización de rentas, descuento de flujos (DCF) de la unidad productiva y valoración de intangibles (marcas, patentes, fondo de comercio).

El alcance cubre naves industriales aisladas y en parques empresariales, almacenes logísticos y centros de distribución (cross-docking, e-commerce, frío y temperatura controlada), plantas de producción y complejos fabriles, suelo industrial calificado urbanísticamente, operaciones de Sale & Leaseback y la valoración de empresas e intangibles para todo tipo de procesos: compraventa, operaciones societarias, reestructuraciones, asignación de precio (PPA) y reporting financiero. No entramos en vivienda residencial ni en terciario de oficinas convencional — el foco exclusivo en industrial nos permite emitir informes con el detalle técnico que el sector necesita.

Glosario · siglas y términos técnicos
DCF — Discounted Cash Flow
Flujos de caja descontados: método de valoración financiera que estima el valor presente de los flujos futuros esperados del activo o de la empresa, descontados a una tasa que refleja el coste del capital y el riesgo.
NIIF / IFRS — Normas Internacionales de Información Financiera
Marco contable internacional aplicable al reporting financiero consolidado. En contexto de valoración, la NIIF 3 regula la asignación del precio de compra (PPA), la NIIF 13 define la medición del valor razonable y la NIIF 16 regula la contabilización de arrendamientos (clave en operaciones Sale & Leaseback).
PPA — Purchase Price Allocation
Asignación contable del precio pagado en una adquisición entre los distintos activos adquiridos. Se realiza tras el cierre de una operación M&A y exige una valoración fair value independiente por tipo de activo, defendible ante auditor (típicamente Big Four).
RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors
Organismo profesional internacional fundado en 1868 en Reino Unido bajo Royal Charter que regula a las firmas de valoración en más de 140 países. Capital Appraisal es empresa regulada por RICS bajo el Valuer Registration Scheme (VRS), con auditoría periódica de procesos, ética e independencia.
RICS Red Book — RICS Valuation – Global Standards
Estándar metodológico global publicado por RICS para valoraciones profesionales. Define las bases de valor (Market Value, Fair Value, FMV, OLV, FLV, etc.), los enfoques (coste, mercado, ingresos), la estructura del informe y los requisitos de independencia. Es la referencia que la banca corporativa, auditores Big Four y reguladores europeos exigen. Implementa operativamente los IVS del IVSC.
SLB — Sale & Leaseback
Operación en la que una empresa vende un activo industrial o inmobiliario y lo arrienda a continuación al comprador. Libera capital del balance manteniendo el uso operativo del activo. Habitual en naves logísticas y líneas productivas. Requiere valoración independiente y modelado del impacto bajo NIIF 16.
¿Para qué sirve?

Cinco situaciones en las que necesitas este servicio

Valorar una empresa o unidad productiva

Operaciones societarias, reestructuraciones, entrada o salida de socios y aportaciones no dinerarias exigen un valor independiente de la empresa o de la unidad productiva. Descuento de flujos (DCF), múltiplos de mercado y, cuando aplica, base de activos — todo bajo RICS Red Book.

Valorar activos intangibles (marcas, patentes, fondo de comercio)

Marcas, patentes, carteras de propiedad industrial e intelectual y fondo de comercio para operaciones societarias, asignación de precio (PPA) y reporting financiero. Aplicamos relief-from-royalty, exceso de beneficios y comparables de mercado según la naturaleza del intangible.

Documentar valor en compraventa o aportación no dineraria

Operaciones de compraventa de naves logísticas y unidades productivas, aportaciones no dinerarias entre sociedades del grupo o reorganización patrimonial exigen valor independiente — para la negociación, para el notario y para Hacienda.

Realizar Sale & Leaseback de inmuebles industriales

Liberar capital del balance manteniendo el uso operativo del inmueble: valoración del activo, estimación de la renta de mercado y dossier técnico pre-empaquetado para el comprador inversor (SOCIMI, FII, family office).

Defender valor en procedimiento concursal o judicial

Las realizaciones de masa concursales y los procedimientos judiciales exigen valoración técnica defendible ante el juzgado, tanto del inmueble como de la unidad productiva. RICS Red Book es la base metodológica que valida cada cifra.
¿Qué recibirás?

El entregable

Informe de valoración con firma digital, plano de superficies con cálculo de áreas útiles, estudio de mercado y análisis de la unidad productiva o el intangible, y reportaje fotográfico georreferenciado — listos para presentar al banco, al notario, al juzgado o al auditor.

  • Informe de valoración con firma digital
  • Plano de superficies con cálculo de áreas útiles
  • Estudio de mercado y análisis de la unidad productiva o intangible
  • Ficha técnica y reportaje fotográfico georreferenciado

Tipologías que valoramos

  • Naves industriales aisladas y en parque
  • Almacenes logísticos y centros de distribución
  • Plantas de producción y complejos fabriles
  • Suelo industrial calificado urbanísticamente
  • Valoración de empresas y unidades productivas
  • Activos intangibles (marcas, patentes, fondo de comercio)

Metodología

Enfoque de coste

suelo + construcción depreciada

Enfoque de mercado

comparables transacciones zona

Enfoque de ingresos

capitalización de rentas y DCF de la unidad productiva

Conformidad RICS Red Book Valuation Standards

Capacidades técnicas

  • Medición de superficies útiles y construidas
  • Análisis urbanístico y verificación de licencias
  • Comparables de mercado y testigos por zona logística
  • Capitalización de rentas y de flujos de la unidad productiva
  • Valoración de empresas e intangibles para todo tipo de procesos

Clientes y sectores

  • Logística y distribución
  • Inversores en real estate industrial
  • Operaciones societarias y reestructuraciones
  • Fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI, FII)
  • Administradores concursales y judiciales
Dudas frecuentes

Preguntas frecuentes

¿Qué activos cubren las valoraciones especiales?
Naves industriales aisladas y en parques empresariales, almacenes logísticos, centros de distribución, plantas de producción, complejos fabriles y suelo industrial calificado, además de la valoración de empresas, unidades productivas y activos intangibles (marcas, patentes, fondo de comercio) para todo tipo de procesos. No valoramos vivienda residencial ni terciario de oficinas convencional.
¿Qué validez tienen vuestros informes de valoraciones especiales?
Los informes están elaborados bajo estándares RICS Red Book como empresa regulada, con validez fiscal y de compraventa ante entidades financieras, auditores, juzgados y administraciones españolas y europeas. Son la base que el comité de riesgos, el notario o la Agencia Tributaria aceptan directamente.
¿Cómo valoráis una empresa o unidad productiva?
Combinamos el enfoque de ingresos (descuento de flujos de caja de la unidad productiva, DCF), el de mercado (múltiplos y comparables de transacciones reales) y, cuando aplica, el de coste sobre la base de activos. El informe documenta la base de valor aplicada y la justifica bajo RICS Red Book, separando el valor del inmueble, de los activos productivos y de los intangibles cuando el encargo lo requiere.
¿Valoráis activos intangibles como marcas, patentes o fondo de comercio?
Sí. Valoramos marcas, patentes, carteras de propiedad industrial e intelectual y fondo de comercio para operaciones societarias, reestructuraciones, asignación de precio (PPA) y reporting financiero. Aplicamos los métodos de relief-from-royalty, exceso de beneficios y comparables de mercado según la naturaleza del intangible.
¿Qué metodología aplicáis a la valoración de naves e inmuebles industriales?
Combinamos los tres enfoques RICS: coste (suelo + construcción depreciada), mercado (testigos y comparables transaccionales recientes en la zona logística) e ingresos (capitalización de rentas brutas y netas). El informe documenta los tres y justifica la ponderación final.
¿Realizáis Sale & Leaseback de inmuebles industriales?
Sí. Acompañamos al cliente en todo el proceso transaccional: valoración del inmueble, análisis de rentabilidad del leaseback, búsqueda de inversor inmobiliario industrial y soporte en la negociación de las condiciones del contrato de arrendamiento posterior.
¿Cuánto tarda un informe de valoraciones especiales?
Estándar 5-10 días laborables desde la visita técnica o la recepción de documentación. Inmuebles singulares, complejos fabriles o valoraciones de empresa requieren entre 2 y 4 semanas según superficie, documentación disponible y complejidad de la unidad productiva o el intangible asociado.
¿Cómo se integra la valoración del inmueble con la maquinaria de su interior?
Son dos servicios complementarios. Para un mismo encargo solemos valorar la nave (suelo + construcción) y los activos de su interior (maquinaria, líneas, equipamiento) por separado, con dos informes coordinados. Esto es necesario para Sale & Leaseback (donde el SLB suele cubrir solo el inmueble) y para reporting NIIF (que separa categorías de activo).
¿Realizáis valoraciones para fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI, FII)?
Sí. Trabajamos para fondos industriales especializados en naves logísticas y centros de distribución, con calendarios de valoración recurrentes bajo RICS Red Book. Cubrimos tanto la cartera inmobiliaria como, cuando aplica, la valoración de las sociedades y unidades productivas que el fondo mantiene en cartera.
Sector

Cómo se aplica este servicio

Operaciones reales en las que esta valoración entra como pieza central.

Banca y financiación

Para el comité de riesgos que necesita saber cuánto vale el parque industrial antes de aceptarlo como garantía. Doble cifra (mercado y liquidación ordenada) lista para aprobar la operación.
Servicios relacionados

Encargos que suelen combinarse

Las valoraciones especiales suelen integrarse con la valoración de la maquinaria que aloja el inmueble y con la cobertura asegurable del riesgo completo.

Activos Industriales

Maquinaria industrial, equipos productivos, vehículos e intangibles. Informes con validez legal, fiscal y bancaria bajo RICS Red Book, desde 48 horas.

Due Diligence

Análisis técnico, regulatorio y legal del parque de activos para M&A, Private Equity y reestructuraciones: detecta riesgos ocultos, CAPEX diferido y contingencias del activo productivo.

Seguros Industriales

Valor asegurable, valoración técnica de siniestros e inventario fotográfico para pólizas industriales aceptado por todas las aseguradoras del mercado. Evita infraseguro y sobreseguro.

Ver las seis líneas de servicio →

Cuéntanos qué necesitas

Paso 1 / 7: ¿Qué necesitas valorar?

¿Qué necesitas valorar?

Marca todas las que apliquen — un mismo encargo puede combinar inmueble, empresa e intangibles.

Puedes seleccionar varios · ninguno seleccionado

¿Necesitas conocer el valor real de tus activos?

Solicita tu valoración. Primer contacto, alcance y honorarios sin compromiso, bajo el estándar RICS Red Book.

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