Banca y financiación
Para el comité de riesgos que necesita saber cuánto vale el parque industrial antes de aceptarlo como garantía. Doble cifra (mercado y liquidación ordenada) lista para aprobar la operación.
Si su comité de riesgos tiene que decidir cuánto prestar contra un parque industrial, necesita una cifra de colateral que aguante el escrutinio, no el valor contable que trae el cliente.
Esta página está dirigida a bancos, sociedades de leasing y fondos de crédito alternativo que aceptan activos industriales como garantía. Las operaciones de Asset-Based Lending (ABL) y Sale & Leaseback se fundamentan en el valor real del colateral, no en el valor contable. La diferencia entre ambos puede ser sustancial: equipos amortizados al 100% en libros pueden conservar valor de mercado significativo, y activos industriales recientes pueden haber sufrido obsolescencia técnica acelerada. La valoración independiente cierra esa brecha y le da al comité una base defendible para fijar el LTV.
En Capital Appraisal emitimos informes con el doble cálculo que necesita un comité de riesgos: Fair Market Value (FMV) para la cuantía del préstamo y Orderly Liquidation Value (OLV) para el escenario de recuperación. Todo bajo estándares RICS Red Book, con trazabilidad metodológica completa y firma digital cualificada: el formato que la banca corporativa española acepta directamente sin documentación adicional.
Trabajamos con bancos y sociedades de leasing en financiación estructurada, con direcciones financieras en operaciones de Sale & Leaseback de naves logísticas o líneas productivas, y con fondos de crédito alternativo en operaciones colateralizadas. Ofrecemos actualizaciones periódicas del valor de garantía para mantener los ratios LTV vivos sin necesidad de re-tasaciones completas.
Otros sectores Private Equity y M&AReestructuración y concursal
Cómo se articula una financiación ABL o un Sale & Leaseback
La operación se construye en cinco fases. Capital Appraisal interviene en las fases 2, 3 y 5; el banco o el inversor inmobiliario industrial conducen el resto. El calendario habitual oscila entre 4 y 10 semanas según volumen de colateral.
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Term sheet preliminar
El comité de riesgos del banco define un LTV indicativo basado en valor contable del cliente. Habitualmente 50-70 % sobre activos amortizados. Esta cifra es provisional y queda condicionada a la valoración externa.
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Valoración independiente del colateral
Inspección in-situ de maquinaria, vehículos y naves, captura técnica estructurada con App Valoradores, modelado bajo RICS Red Book. Entregable: informe con FMV y OLV separados por activo, ficha técnica fotográfica y trazabilidad metodológica. Plazo: 5-15 días según volumen.
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Fijación del LTV definitivo y aprobación
El comité de riesgos recibe el informe RICS y fija el LTV final. La mayoría de bancos corporativos españoles aplican 50-65 % sobre OLV y 65-75 % sobre FMV. Algunos fondos de crédito alternativo pueden subir hasta 80 % de OLV en colaterales muy líquidos (flotas estándar, maquinaria CNC).
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Firma, registro y disposición
Para ABL: contrato de financiación con pignoración del colateral, registro en RBM si aplica, disposición del préstamo. Para SLB: contrato de compraventa del inmueble industrial + contrato de arrendamiento a largo plazo (típicamente 10-15 años con opciones de renovación), inscripción en Registro de la Propiedad.
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Actualizaciones periódicas del valor de garantía
El LTV se mantiene vivo durante toda la vida del préstamo. Las revisiones desktop semestrales (sin re-inspección, basadas en datos del mercado secundario via Asset Studio) ajustan el valor del colateral y mantienen los ratios dentro del covenant pactado.
Cifras orientativas del mercado español
Rangos típicos observados en operaciones ABL y SLB industriales en España (2022-2025). Cada operación se calibra a su perfil de riesgo específico.
Normativa aplicable a las operaciones ABL y SLB
Tres escenarios anonimizados
Casos reales de operaciones cerradas (datos agregados/anonimizados; la cifra, el plazo y la finalidad son verificables ante auditoría; la identidad del cliente queda protegida por NDA).
| Tipo de operación | Sector | Colateral | LTV | Plazo entrega | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|
| ABL · refi colateralizada | Metalurgia | 42 M€ | 62 % | 12 d | Aprobación comité 2 semanas tras informe |
| SLB · nave logística | Alimentación | 18 M€ | 78 % | 8 d | Cierre 6 sem · arrendamiento 12 años |
| ABL · maquinaria de planta | Farmacéutico | 11 M€ | 55 % | 5 d | Urgencia · firma 10 días tras encargo |
Cifras redondeadas. Plazo de entrega = informe firmado desde inspección. LTV final fijado por el comité de riesgos del banco a partir del informe.
Beneficios clave
- Cálculo preciso del colateral para fijar el LTV (loan-to-value · ratio préstamo sobre valor)
- Documentación que el comité de riesgos del banco acepta sin pedir información adicional
- Doble cifra en el informe: valor de mercado (FMV) para el préstamo y valor de liquidación ordenada (OLV) para el escenario de recuperación
- Actualización periódica del valor de garantía durante toda la vida del préstamo
- Agilidad en el calendario de aprobación financiera: la mayoría de operaciones cierran en 4-10 semanas
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