Banca y financiación
Para el comité de riesgos que necesita saber cuánto vale el parque industrial antes de aceptarlo como garantía. Doble cifra (mercado y liquidación ordenada) lista para aprobar la operación.
Si su comité de riesgos tiene que decidir cuánto prestar contra un parque industrial, necesita una cifra de colateral que aguante el escrutinio — no el valor contable que trae el cliente.
Esta página está dirigida a bancos, sociedades de leasing y fondos de crédito alternativo que aceptan activos industriales como garantía. Las operaciones de Asset-Based Lending (ABL) y Sale & Leaseback se fundamentan en el valor real del colateral — no en el valor contable. La diferencia entre ambos puede ser sustancial: equipos amortizados al 100% en libros pueden conservar valor de mercado significativo, y activos industriales recientes pueden haber sufrido obsolescencia técnica acelerada. La valoración independiente cierra esa brecha y le da al comité una base defendible para fijar el LTV.
En Capital Appraisal emitimos informes con el doble cálculo que necesita un comité de riesgos: Fair Market Value (FMV) para la cuantía del préstamo y Orderly Liquidation Value (OLV) para el escenario de recuperación. Todo bajo estándares RICS Red Book, con trazabilidad metodológica completa y firma digital cualificada — el formato que la banca corporativa española acepta directamente sin documentación adicional.
Trabajamos con bancos y sociedades de leasing en financiación estructurada, con direcciones financieras en operaciones de Sale & Leaseback de naves logísticas o líneas productivas, y con fondos de crédito alternativo en operaciones colateralizadas. Ofrecemos actualizaciones periódicas del valor de garantía para mantener los ratios LTV vivos sin necesidad de re-tasaciones completas.
Otros sectores Private Equity y M&AReestructuración y concursal
Cómo se articula una financiación ABL o un Sale & Leaseback
La operación se construye en cinco fases. Capital Appraisal interviene en las fases 2, 3 y 5 — el banco o el inversor inmobiliario industrial conducen el resto. El calendario habitual oscila entre 4 y 10 semanas según volumen de colateral.
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Term sheet preliminar
El comité de riesgos del banco define un LTV indicativo basado en valor contable del cliente. Habitualmente 50-70 % sobre activos amortizados. Esta cifra es provisional y queda condicionada a la valoración externa.
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Valoración independiente del colateral
Inspección in-situ de maquinaria, vehículos y naves, captura técnica estructurada con App Valoradores, modelado bajo RICS Red Book. Entregable: informe con FMV y OLV separados por activo, ficha técnica fotográfica y trazabilidad metodológica. Plazo: 5-15 días según volumen.
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Fijación del LTV definitivo y aprobación
El comité de riesgos recibe el informe RICS y fija el LTV final. La mayoría de bancos corporativos españoles aplican 50-65 % sobre OLV y 65-75 % sobre FMV. Algunos fondos de crédito alternativo pueden subir hasta 80 % de OLV en colaterales muy líquidos (flotas estándar, maquinaria CNC).
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Firma, registro y disposición
Para ABL: contrato de financiación con pignoración del colateral, registro en RBM si aplica, disposición del préstamo. Para SLB: contrato de compraventa del inmueble industrial + contrato de arrendamiento a largo plazo (típicamente 10-15 años con opciones de renovación), inscripción en Registro de la Propiedad.
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Actualizaciones periódicas del valor de garantía
El LTV se mantiene vivo durante toda la vida del préstamo. Las revisiones desktop semestrales (sin re-inspección, basadas en datos del mercado secundario via Asset Studio) ajustan el valor del colateral y mantienen los ratios dentro del covenant pactado.
Cifras orientativas del mercado español
Rangos típicos observados en operaciones ABL y SLB industriales en España (2022-2025). Cada operación se calibra a su perfil de riesgo específico.
Normativa aplicable a las operaciones ABL y SLB
Tres escenarios anonimizados
Casos reales de operaciones cerradas (datos agregados/anonimizados — la cifra, el plazo y la finalidad son verificables ante auditoría; la identidad del cliente queda protegida por NDA).
| Tipo de operación | Sector | Colateral | LTV | Plazo entrega | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|
| ABL · refi colateralizada | Metalurgia | 42 M€ | 62 % | 12 d | Aprobación comité 2 semanas tras informe |
| SLB · nave logística | Alimentación | 18 M€ | 78 % | 8 d | Cierre 6 sem · arrendamiento 12 años |
| ABL · maquinaria de planta | Farmacéutico | 11 M€ | 55 % | 5 d | Urgencia · firma 10 días tras encargo |
Cifras redondeadas. Plazo de entrega = informe firmado desde inspección. LTV final fijado por el comité de riesgos del banco a partir del informe.
Beneficios clave
- Cálculo preciso del colateral para fijar el LTV (loan-to-value · ratio préstamo sobre valor)
- Documentación que el comité de riesgos del banco acepta sin pedir información adicional
- Doble cifra en el informe: valor de mercado (FMV) para el préstamo y valor de liquidación ordenada (OLV) para el escenario de recuperación
- Actualización periódica del valor de garantía durante toda la vida del préstamo
- Agilidad en el calendario de aprobación financiera — la mayoría de operaciones cierran en 4-10 semanas
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