Wenn eine Finanzierungstransaktion in Spanien eine Bewertung erfordert, beginnt das Gespräch häufig schief: Die eine Seite verlangt „eine ECO-Bewertung”, die andere antwortet, ihr Bewerter arbeite „nach Red Book”, als müsste man zwischen zwei Fassungen derselben Sache wählen. Das sind sie nicht. Die Verordnung ECO/805/2003 ist eine spanische Norm, die durch den Zweck der Bewertung ausgelöst wird und ausschließlich Immobilien erfasst; das RICS Red Book ist ein internationaler Berufsstandard, der durch den Unterzeichner des Gutachtens ausgelöst wird und jede Anlageklasse abdeckt. Dieser Beitrag erklärt, was beide leisten, wann sie verbindlich sind und wie Sie entscheiden, was Ihre Transaktion braucht.
Warum werden ECO 805/2003 und das RICS Red Book verwechselt?
Die Verwechslung hat eine einfache Wurzel: Im spanischen Markt ist „tasación” gleichbedeutend mit der Hypothekenbewertung von Wohnimmobilien geworden — dem sichtbarsten Anwendungsfall der ECO 805. Daraus wird der Schluss gezogen, jede Bewertung mit Bankbezug müsse dieser Verordnung folgen.
Beide Referenzen beantworten jedoch unterschiedliche Fragen. Die ECO 805 beantwortet: „Wofür wird dieser Wert verwendet?” Das Red Book beantwortet: „Wer hat diese Bewertung erstellt, und unter welcher berufsständischen Disziplin?” Eine Transaktion kann beide Antworten benötigen, nur eine — oder keine von beiden in verbindlicher Form.
Was ist die Verordnung ECO/805/2003 und worauf ist sie genau anwendbar?
Die Verordnung ECO/805/2003 vom 27. März, veröffentlicht im spanischen Amtsblatt vom 9. April 2003, regelt die Ermittlung des Bewertungswerts von Immobilien und bestimmten Rechten sowie die Erstellung der Gutachten und Bescheinigungen, in denen sie festgehalten wird. Artikel 1 zieht die Grenze unmissverständlich: Die Verordnung gilt, sofern die Ermittlung für einen der Zwecke ihres Anwendungsbereichs erfolgt.
Die vier Zwecke, die die Norm auslösen
Artikel 2 nennt in der geltenden Fassung der konsolidierten Textversion vier Zwecke: hypothekarische Besicherung von Krediten oder Darlehen, die Teil des Deckungsstocks von Hypothekentiteln der Kreditinstitute sind oder werden; Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts für Zwecke des Rechnungslegungsplans der Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen sowie der Vermögensbewertung nach Artikel 68 des Gesetzes 20/2015; Ermittlung des Vermögens von Immobilien-Investmentvermögen; und Ermittlung des Immobilienvermögens von Pensionsfonds.
Verfolgt die Bewertung keinen dieser vier Zwecke, ist die ECO 805 nicht zwingend anwendbar. Diese Liste sollte man aufmerksam lesen, bevor man annimmt, eine Transaktion falle allein deshalb in den Anwendungsbereich der Verordnung, weil eine Immobiliensicherheit im Spiel ist.
Welche Anlagen erfasst sind und welche nicht
Gegenstand der Verordnung sind Immobilien und bestimmte Rechte: Gebäude und Gebäudeteile, Grundstücke, land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie die daran bestehenden dinglichen Rechte. Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Produktionslinien, Fuhrparks und immaterielle Vermögenswerte sind nicht Gegenstand der ECO 805. Eine „ECO-Bewertung von Maschinen” gibt es nicht, weil die Norm sie schlicht nicht vorsieht.
Was sie verlangt, wenn sie anwendbar ist
Löst der Zweck die Verordnung aus, gibt sie Bewertungsgrundsätze vor — darunter Antizipation, Zweckbindung sowie höchste und beste Nutzung —, vorgeschriebene Verfahren und ein anspruchsvolles Dokumentationsregime: Grundbuchbescheinigung über Eigentum und Belastungen, ausgestellt innerhalb der drei Monate vor dem Bewertungsstichtag, beschreibende und grafische Katasterinformationen aus demselben Zeitraum und, bei fertiggestellten Gebäuden, ein ordnungsgemäß registrierter Energieausweis.
Eine oft übersehene Nuance: Die Präambel selbst stellt klar, dass die Verordnung keine subjektive Bestimmung über die Befähigung zur Bewertung oder über die Bestellung des Bewerters enthält — dies richtet sich nach den je nach Zweck einschlägigen Regelungen. Wer unterzeichnen darf, entscheidet nicht die ECO 805, sondern das Zulassungsregime für Bewertungsdienste und -gesellschaften, auf das der übrige Rahmen verweist.
Was ist das RICS Red Book und wen bindet es?
Die RICS-Bewertungsstandards — das Red Book — sind der Berufsstandard, den RICS-Mitglieder und RICS-regulierte Firmen weltweit anwenden müssen. Sie integrieren die internationalen Bewertungsstandards des IVSC, sodass ein Red-Book-Gutachten zugleich IVS-konform ausgerichtet ist.
Seine Auslösungslogik ist der der ECO 805 entgegengesetzt: Sie hängt nicht davon ab, wofür der Wert verwendet wird, sondern davon, wer ihn unterzeichnet. Eine der RICS-Disziplin unterworfene Fachperson wendet das Red Book auf jede Bewertung im Anwendungsbereich an — ob die Anlage eine Logistikhalle, eine Abfülllinie oder ein über vier Länder verteilter Anlagenbestand ist.
Der Standard verlangt schriftliche Auftragsbedingungen vor Arbeitsbeginn, eine ausdrückliche Wertbasis, einen Bewertungsstichtag, die Offenlegung von Annahmen und besonderen Annahmen, nachgewiesene Unabhängigkeit und Kompetenz des Bewerters sowie einen Mindestinhalt des Gutachtens. Die ausführliche Darstellung findet sich in unserem Beitrag dazu, was das RICS Red Book ist.
Worin unterscheiden sie sich? Fünf Achsen für die Entscheidung
Die erste ist die Rechtsnatur: Die ECO 805 ist ein spanisches Rechtsinstrument auf Verordnungsebene; das Red Book ist ein Berufsstandard mit internationaler Reichweite, verbindlich für alle, die der RICS-Disziplin unterliegen.
Die zweite ist der Auslöser: der erklärte Zweck der Bewertung gegenüber der Identität des unterzeichnenden Bewerters.
Die dritte ist der Anlagenumfang: Immobilien und Rechte gegenüber jeder Anlageklasse, einschließlich Betriebsausstattung, laufender Betriebe und immaterieller Werte.
Die vierte ist die geografische Reichweite: eine nationale Norm gegenüber einem Standard, den ein Kreditausschuss, ein Prüfer oder ein Fonds in Madrid, Frankfurt oder Mailand gleichermaßen anerkennt.
Die fünfte ist die Aufsicht: ein administratives Zulassungs- und Aufsichtsregime gegenüber berufsständischer Regulierung mit eigenem Bewerterregister, Aktenprüfung und Disziplinarordnung.
Welchen Standard braucht Ihre Transaktion?
Drei Fragen klären die meisten Fälle.
Erstens: Ist die Anlage eine Immobilie oder ein Recht daran? Ist sie es nicht — Maschinen, Ausrüstung, Vorräte, laufender Betrieb —, scheidet die ECO 805 definitionsgemäß aus, und die anwendbare Referenz ist ein Berufsstandard wie das Red Book.
Zweitens: Dient die Bewertung einem der vier Zwecke des Artikels 2? Wenn ja, braucht die Transaktion eine ECO-805-Bewertung, ausgestellt von demjenigen, den die Regelungen dafür ermächtigen — keine andere Referenz ersetzt sie.
Drittens: Wer wird das Gutachten lesen, und was muss darin sichtbar sein? Ein Kreditausschuss, ein Prüfer, ein internationaler Fonds oder eine M&A-Gegenpartei erwarten eine erklärte Wertbasis, ausdrückliche Annahmen und nachvollziehbare Marktbelege. Genau hier stiftet das Red Book Nutzen, auch wenn keine Norm es vorschreibt.
Können beide in derselben Akte nebeneinander bestehen?
Ja, und bei gemischten Industrietransaktionen ist das der Regelfall. Eine über ein Werk besicherte Finanzierung kann für einen bestimmten Zweck eine ECO-805-Bewertung der Immobilie erfordern und parallel eine Red-Book-Bewertung der Maschinen und der nicht in das Gebäude eingefügten Anlagen.
Was nicht nebeneinander bestehen darf, ist Mehrdeutigkeit. Kombiniert eine Akte zwei Referenzen, muss jedes Gutachten angeben, welche Norm gilt, für welche Anlagen und auf welcher Wertbasis, damit niemand am Ende Zahlen vergleicht, die auf unterschiedlichen Prämissen beruhen. Die Wertbasen und ihre impliziten Fristen sind in unserem Beitrag zu OLV, FMV und FLV dargestellt.
Und was gilt für Maschinen und Betriebsausstattung?
Hier stellt sich die Frage aus dem Titel gar nicht erst: Da sie keine Immobilien sind, fällt Betriebsausstattung aus dem Anwendungsbereich der ECO 805 heraus, und ihre Bewertung richtet sich nach Berufsstandards. Das ist das natürliche Terrain von Red Book und IVS, mit eigenen Wertbasen — Marktwert, geordnete Liquidation, Zwangsliquidation, Wiederbeschaffung — und einer Methode, die auf identifiziertem Inventar, Besichtigung und Belegen des Sekundärmarkts beruht.
Das ist die Arbeit, die unsere Leistungslinie Bewertung von Industrieanlagen abdeckt und die die auf unserer Seite Banken und Finanzierung beschriebenen Finanzierungsakten trägt.
Häufige Fehler, die eine Akte verzögern
Der teuerste ist, die falsche Referenz zu beauftragen und es erst am Ende zu bemerken: Ein Gutachten nach einer Norm zu bestellen, die die Anlage nicht abdeckt, zwingt zur Wiederholung der Arbeit, während die Uhr der Transaktion bereits läuft.
Der zweite ist, den Zweck nicht von Anfang an zu erklären. Da die ECO 805 durch den Zweck ausgelöst wird, lässt ein Auftrag, der ihn nicht schriftlich festlegt, offen, ob das Gutachten dem dient, was später gebraucht wird.
Der dritte ist, ein Gutachten als zeitlich austauschbar zu behandeln. Jede Bewertung hat einen Stichtag, und sowohl der spanische als auch der berufsständische Rahmen sehen ihre regelmäßige Überprüfung vor: Ein Wert von vor zwei Jahren ist nicht dieselbe Größe, auch wenn die Anlage unverändert blieb.
Wie Capital Appraisal vorgeht
Als RICS-regulierte Firma bewerten wir Industrieanlagen nach RICS Red Book — Maschinen, Installationen, komplette Werke und Sonderbewertungen — und erklären dabei stets Wertbasis, Stichtag und angewandte Annahmen. Kombiniert eine Transaktion Immobilie und Betriebsausstattung, grenzen wir als Erstes ab, welche Anlage nach welcher Referenz bewertet wird, bevor wir irgendeine Zahl ausweisen.
Die praktische Schlussfolgerung ist kurz: Die richtige Frage lautet nicht „ECO 805 oder Red Book”, sondern „welche Anlage, für welchen Zweck und wer liest das Gutachten”. Sind diese drei beantwortet, ergibt sich die anwendbare Norm von selbst.