Lorsqu’une opération de financement exige une évaluation en Espagne, l’un demande « une expertise ECO » et l’autre répond que son évaluateur travaille « sous Red Book », comme s’il fallait choisir entre deux versions d’une même chose. Ce n’en sont pas. L’arrêté ECO/805/2003 est une norme espagnole déclenchée par la finalité de l’évaluation et qui ne couvre que les biens immobiliers ; le RICS Red Book est un standard professionnel international déclenché par l’identité du signataire et qui couvre toutes les classes d’actifs. Cet article explique le rôle de chacun, quand il s’impose et comment décider lequel votre opération exige.
Pourquoi confond-on l’ECO 805/2003 et le RICS Red Book ?
La confusion a une racine simple : sur le marché espagnol, « tasación » est devenu synonyme d’expertise hypothécaire résidentielle, le cas d’usage le plus visible de l’ECO 805. De là, on en déduit que toute évaluation destinée à une banque doit suivre cet arrêté.
Or les deux références répondent à des questions différentes. L’ECO 805 répond à « à quoi cette valeur va-t-elle servir ? ». Le Red Book répond à « qui a réalisé cette évaluation, et sous quelle discipline professionnelle ? ». Une opération peut avoir besoin des deux réponses, d’une seule, ou d’aucune sous forme obligatoire.
Qu’est-ce que l’arrêté ECO/805/2003 et à quoi s’applique-t-il exactement ?
L’arrêté ECO/805/2003 du 27 mars, publié au journal officiel espagnol du 9 avril 2003, régit le calcul de la valeur d’expertise des biens immobiliers et de certains droits, ainsi que l’élaboration des rapports et certificats qui la formalisent. Son article 1 délimite le champ sans ambiguïté : l’arrêté s’applique dès lors que le calcul est réalisé pour l’une des finalités relevant de son champ d’application.
Les quatre finalités qui déclenchent la norme
L’article 2, dans sa rédaction en vigueur au texte consolidé, énumère quatre finalités : garantie hypothécaire de crédits ou de prêts qui font ou feront partie du portefeuille de couverture de titres hypothécaires émis par des établissements de crédit ; détermination de la juste valeur aux fins du plan comptable des entreprises d’assurance et de réassurance et de l’évaluation des actifs au titre de l’article 68 de la loi 20/2015 ; détermination du patrimoine des organismes de placement collectif immobilier ; et détermination du patrimoine immobilier des fonds de pension.
Si l’évaluation ne poursuit aucune de ces quatre finalités, l’ECO 805 n’est pas d’application obligatoire. Il vaut la peine de lire cette liste attentivement avant de supposer qu’une opération relève de son champ au seul motif qu’une garantie immobilière est en jeu.
Quels actifs entrent dans le champ et lesquels en sortent
L’objet de l’arrêté, ce sont les biens immobiliers et certains droits : bâtiments et éléments de bâtiments, terrains, propriétés rurales et droits réels qui les grèvent. Les machines, les biens d’équipement, les lignes de production, les flottes et les incorporels ne relèvent pas de l’ECO 805. Il n’existe pas d’« expertise ECO de machines » : la norme ne l’envisage tout simplement pas.
Ce qu’il exige lorsqu’il s’applique
Lorsque la finalité déclenche l’arrêté, celui-ci impose des principes d’évaluation — parmi lesquels l’anticipation, la finalité et le meilleur usage —, des méthodes prescrites et un régime documentaire exigeant : certificat du registre foncier attestant la propriété et les charges, délivré dans les trois mois précédant la date d’évaluation, informations cadastrales descriptives et graphiques de la même période et, pour les bâtiments achevés, certificat de performance énergétique dûment enregistré.
Une nuance souvent négligée : le préambule lui-même précise que l’arrêté ne contient aucune disposition de nature subjective relative à la capacité d’expertiser ni à la désignation de l’expert, matière régie par les normes réglementaires correspondantes selon la finalité. Qui peut signer n’est pas décidé par l’ECO 805, mais par le régime d’agrément des services et sociétés d’expertise auquel renvoie le reste du cadre.
Qu’est-ce que le RICS Red Book et qui oblige-t-il ?
Les normes d’évaluation de RICS — le Red Book — constituent le standard professionnel que les membres et les cabinets réglementés par RICS doivent appliquer dans le monde entier. Elles intègrent les normes internationales d’évaluation de l’IVSC, de sorte qu’un rapport Red Book est également aligné sur les IVS.
Sa logique de déclenchement est l’inverse de celle de l’ECO 805 : elle ne dépend pas de l’usage de la valeur, mais du signataire. Un professionnel soumis à la discipline de RICS applique le Red Book à toute évaluation entrant dans son périmètre, que l’actif soit un entrepôt logistique, une ligne de conditionnement ou un parc d’équipements réparti sur quatre pays.
Le standard exige des termes de mission écrits avant le début des travaux, une base de valeur explicite, une date d’évaluation, la déclaration des hypothèses et hypothèses spéciales, l’indépendance et la compétence démontrées de l’évaluateur et un contenu minimal du rapport. Le développement complet figure dans notre article sur ce qu’est le RICS Red Book.
En quoi diffèrent-ils ? Cinq axes qui tranchent la décision
Le premier est la nature : l’ECO 805 est un instrument juridique espagnol de rang réglementaire ; le Red Book est un standard professionnel de portée internationale, contraignant pour qui relève de la discipline de RICS.
Le deuxième est le déclencheur : la finalité déclarée de l’évaluation face à l’identité de l’évaluateur qui la signe.
Le troisième est le périmètre d’actifs : biens immobiliers et droits face à toute classe d’actifs, y compris biens d’équipement, entreprises en activité et incorporels.
Le quatrième est la portée géographique : une norme nationale face à un standard qu’un comité des risques, un auditeur ou un fonds reconnaissent de la même façon à Madrid, à Francfort ou à Milan.
Le cinquième est le contrôle : un régime administratif d’agrément et de supervision face à une régulation professionnelle, avec son propre registre d’évaluateurs, sa revue de dossiers et son régime disciplinaire.
Quelle norme votre opération exige-t-elle ?
Trois questions règlent la majorité des cas.
Première : l’actif est-il un bien immobilier ou un droit sur celui-ci ? S’il ne l’est pas — machines, équipements, stocks, entreprise en activité —, l’ECO 805 est écartée par définition et la référence applicable est un standard professionnel tel que le Red Book.
Deuxième : l’évaluation est-elle destinée à l’une des quatre finalités de l’article 2 ? Si oui, l’opération exige une expertise ECO 805 émise par qui la réglementation habilite pour cette finalité, et aucune autre référence ne s’y substitue.
Troisième : qui va lire le rapport ? Un comité des risques, un auditeur, un fonds international ou une contrepartie M&A attendent une base de valeur déclarée, des hypothèses explicites et une traçabilité des éléments de marché. C’est là que le Red Book apporte de la valeur même lorsqu’aucune norme ne l’impose.
Les deux peuvent-elles coexister dans un même dossier ?
Oui, et c’est la règle dans les opérations industrielles mixtes. Un financement garanti sur une usine peut exiger une expertise ECO 805 de l’immeuble pour une finalité précise et, en parallèle, une évaluation Red Book des machines et des installations non incorporées au bâtiment.
Ce qui ne doit pas coexister, c’est l’ambiguïté. Lorsqu’un dossier combine deux références, chaque rapport doit indiquer quelle norme s’applique, sur quels actifs et sur quelle base de valeur, afin que personne ne finisse par comparer des chiffres construits sur des prémisses différentes. Les bases de valeur et leurs délais implicites sont développés dans notre article sur OLV, FMV et FLV.
Et les machines et biens d’équipement ?
Ici, la question du titre ne se pose même pas : n’étant pas des biens immobiliers, les biens d’équipement sortent du champ de l’ECO 805 et leur évaluation relève des standards professionnels. C’est le terrain naturel du Red Book et des IVS, avec ses propres bases de valeur — valeur de marché, liquidation ordonnée, liquidation forcée, remplacement — et une méthode fondée sur un inventaire identifié, l’inspection et les éléments du marché secondaire. C’est le travail couvert par notre ligne d’évaluation d’actifs industriels, et ce qui soutient les dossiers de financement décrits sur notre page banque et financement.
Erreurs fréquentes qui retardent un dossier
La plus coûteuse est de commander la mauvaise référence et de s’en apercevoir à la fin : commander une expertise sous une norme qui ne couvre pas l’actif oblige à refaire le travail alors que le calendrier de l’opération court déjà.
La deuxième est de ne pas déclarer la finalité dès le départ. Comme l’ECO 805 se déclenche par la finalité, une mission qui ne la fixe pas par écrit laisse ouverte la question de savoir si le rapport servira à ce dont on aura besoin ensuite.
La troisième est de traiter un rapport comme interchangeable dans le temps : toute évaluation a une date, et une valeur d’il y a deux ans n’est pas la même donnée, même si l’actif n’a pas changé.
Comment procède Capital Appraisal
En tant que cabinet réglementé par RICS, nous évaluons les actifs industriels sous RICS Red Book — machines, installations, usines complètes et évaluations spéciales — en déclarant toujours la base de valeur, la date et les hypothèses retenues. Lorsqu’une opération combine immeuble et biens d’équipement, la première chose que nous faisons est de délimiter quel actif est évalué sous quelle référence, avant d’émettre le moindre chiffre.
La conclusion est brève : la bonne question n’est pas « ECO 805 ou Red Book », mais « quel actif, pour quelle finalité et qui va lire le rapport ».