Quando uma operação de financiamento exige uma avaliação em Espanha, alguém pede «uma avaliação ECO» e outro responde que o seu avaliador trabalha «sob Red Book», como se fosse preciso escolher entre duas versões da mesma coisa. Não o são. A Portaria ECO/805/2003 é uma norma espanhola acionada pela finalidade da avaliação e que abrange apenas bens imóveis; o RICS Red Book é um padrão profissional internacional acionado por quem assina o relatório e que abrange qualquer classe de ativo. Este artigo explica o que faz cada um, quando é obrigatório e como decidir qual a sua operação exige.
Porque se confundem a ECO 805/2003 e o RICS Red Book?
A confusão tem uma raiz simples: no mercado espanhol, «tasación» tornou-se sinónimo de avaliação hipotecária de habitação, o caso de uso mais visível da ECO 805. Daí salta-se para a conclusão de que qualquer avaliação com destino bancário deve seguir essa portaria.
Mas as duas referências respondem a perguntas diferentes. A ECO 805 responde a «para que vai ser usado este valor?». O Red Book responde a «quem fez esta avaliação, e sob que disciplina profissional?». Uma operação pode necessitar das duas respostas, apenas de uma, ou de nenhuma na sua forma obrigatória.
O que é a Portaria ECO/805/2003 e a que se aplica exatamente?
A Portaria ECO/805/2003, de 27 de março, publicada no jornal oficial espanhol de 9 de abril de 2003, regula o cálculo do valor de avaliação de bens imóveis e de determinados direitos, bem como a elaboração dos relatórios e certificados em que esse cálculo é formalizado. O seu artigo 1.º delimita o âmbito sem ambiguidade: a portaria aplica-se sempre que o cálculo seja realizado para uma das finalidades integrantes do seu âmbito de aplicação.
As quatro finalidades que acionam a norma
O artigo 2.º, na redação em vigor do texto consolidado, enumera quatro finalidades: garantia hipotecária de créditos ou empréstimos que integrem ou venham a integrar a carteira de cobertura de títulos hipotecários emitidos por instituições de crédito; determinação do justo valor para efeitos do plano de contabilidade das entidades seguradoras e resseguradoras e da valorização de ativos do artigo 68.º da Lei 20/2015; determinação do património dos organismos de investimento coletivo imobiliário; e determinação do património imobiliário dos fundos de pensões.
Se a avaliação não prosseguir nenhuma dessas quatro finalidades, a ECO 805 não é de aplicação obrigatória. Vale a pena ler essa lista com atenção antes de assumir que uma operação cai no seu âmbito apenas por existir uma garantia imobiliária pelo meio.
Que ativos entram e quais ficam de fora
O objeto da portaria são bens imóveis e determinados direitos: edifícios e elementos de edifícios, terrenos, prédios rústicos e os direitos reais que sobre eles recaem. As máquinas, os bens de equipamento, as linhas de produção, as frotas e os intangíveis não são objeto da ECO 805. Não existe uma «avaliação ECO de maquinaria»: a norma simplesmente não a contempla.
O que exige quando se aplica
Quando a finalidade aciona a portaria, esta impõe princípios de avaliação — entre eles os da antecipação, da finalidade e do maior e melhor uso —, métodos prescritos e um regime documental exigente: certidão do registo predial comprovativa da titularidade e dos ónus, emitida nos três meses anteriores à data da avaliação, informação cadastral descritiva e gráfica do mesmo período e, em edifícios acabados, certificado de desempenho energético devidamente registado.
Um pormenor que costuma passar despercebido: o próprio preâmbulo esclarece que a portaria não contém qualquer disposição de tipo subjetivo relativa à capacidade para avaliar nem à designação do avaliador, matéria regida pelas normas regulamentares correspondentes consoante a finalidade. Quem pode assinar não é decidido pela ECO 805, mas pelo regime de homologação de serviços e sociedades de avaliação para o qual o restante quadro remete.
O que é o RICS Red Book e a quem obriga?
As normas de avaliação da RICS — o Red Book — são o padrão profissional que os membros e as firmas reguladas pela RICS devem aplicar em todo o mundo. Incorporam as normas internacionais de avaliação do IVSC, pelo que um relatório Red Book está também alinhado com as IVS.
A sua lógica de acionamento é inversa à da ECO 805: não depende de para que será usado o valor, mas de quem o assina. Um profissional sujeito à disciplina da RICS aplica o Red Book em toda a avaliação que caia no seu âmbito, seja o ativo um armazém logístico, uma linha de enchimento ou uma carteira de equipamentos repartida por quatro países.
O padrão exige termos de contratação escritos antes de começar, base de valor explícita, data de avaliação, declaração de pressupostos e pressupostos especiais, independência e competência comprovadas do avaliador e um conteúdo mínimo do relatório. O desenvolvimento completo está no nosso artigo sobre o que é o RICS Red Book.
Em que diferem? Cinco eixos que ordenam a decisão
O primeiro é a natureza: a ECO 805 é um instrumento jurídico espanhol de grau regulamentar; o Red Book é um padrão profissional de alcance internacional, vinculativo para quem está sujeito à disciplina da RICS.
O segundo é o acionador: a finalidade declarada da avaliação face à identidade do avaliador que a assina.
O terceiro é o âmbito de ativo: imóveis e direitos face a qualquer classe de ativo, incluindo bens de equipamento, empresas em atividade e intangíveis.
O quarto é o alcance geográfico: uma norma nacional face a um padrão que um comité de risco, um auditor ou um fundo reconhecem de igual modo em Madrid, Frankfurt ou Milão.
O quinto é o controlo: um regime administrativo de homologação e supervisão face a regulação profissional, com registo de avaliadores, revisão de processos e regime disciplinar próprios.
Que norma exige a sua operação?
Três perguntas resolvem a maioria dos casos.
Primeira: o ativo é um imóvel ou um direito sobre ele? Se não o for — maquinaria, equipamento, existências, empresa em atividade —, a ECO 805 fica afastada por definição e a referência aplicável é um padrão profissional como o Red Book.
Segunda: a avaliação destina-se a alguma das quatro finalidades do artigo 2.º? Se sim, a operação exige uma avaliação ECO 805 emitida por quem a regulamentação habilite para essa finalidade, e nenhuma outra referência a substitui.
Terceira: quem vai ler o relatório? Um comité de risco, um auditor, um fundo internacional ou uma contraparte de M&A esperam base de valor declarada, pressupostos explícitos e rastreabilidade da evidência. É aí que o Red Book acrescenta valor mesmo quando nenhuma norma o impõe.
Podem as duas coexistir no mesmo processo?
Sim, e é o habitual em operações industriais mistas. Um financiamento garantido sobre uma fábrica pode exigir uma avaliação ECO 805 do imóvel para uma finalidade concreta e, em paralelo, uma avaliação Red Book da maquinaria e das instalações não incorporadas no imóvel.
O que não deve coexistir é a ambiguidade. Quando um processo combina duas referências, cada relatório deve declarar que norma se aplica, sobre que ativos e com que base de valor, para que ninguém acabe a comparar números construídos sobre premissas diferentes. As bases de valor e os seus prazos implícitos estão desenvolvidos no nosso artigo sobre OLV, FMV e FLV.
E a maquinaria e os bens de equipamento?
Aqui a pergunta do título nem chega a colocar-se: não sendo bens imóveis, os bens de equipamento ficam fora do âmbito da ECO 805 e a sua avaliação rege-se por padrões profissionais. É o terreno natural do Red Book e das IVS, com bases de valor próprias — valor de mercado, liquidação ordenada, liquidação forçada, reposição — e um método assente em inventário identificado, inspeção e evidência do mercado secundário. É esse o trabalho que cobrimos na linha de avaliação de ativos industriais, e o que sustenta os processos de financiamento descritos na nossa página de banca e financiamento.
Erros frequentes que atrasam um processo
O mais caro é encomendar a referência errada e descobri-lo no fim: contratar uma avaliação ao abrigo de uma norma que não cobre o ativo obriga a repetir o trabalho com o relógio da operação já a contar.
O segundo é não declarar a finalidade no início. Como a ECO 805 é acionada pela finalidade, uma contratação que não a fixe por escrito deixa em aberto se o relatório servirá para o que fará falta depois.
O terceiro é tratar um relatório como intercambiável no tempo: toda a avaliação tem data, e um valor de há dois anos não é o mesmo dado, ainda que o ativo não tenha mudado.
Como o faz a Capital Appraisal
Como firma regulada pela RICS, avaliamos ativos industriais ao abrigo do RICS Red Book — maquinaria, instalações, fábricas completas e avaliações especiais — declarando sempre a base de valor, a data e os pressupostos aplicados. Quando uma operação combina imóvel e bens de equipamento, a primeira coisa que fazemos é delimitar que ativo é avaliado ao abrigo de que referência, antes de emitir qualquer número.
A conclusão é curta: a pergunta certa não é «ECO 805 ou Red Book», mas «que ativo, para que finalidade e quem vai ler o relatório».