L’une des confusions les plus fréquentes dans l’évaluation d’actifs industriels consiste à supposer qu’un actif « a une valeur ». Il n’en a pas : il a plusieurs valeurs valables à la fois, et chaque opération financière en demande une précise. Demander le mauvais chiffre est une cause habituelle de refus par le comité des risques d’une banque — et de discussions stériles entre acheteur et vendeur qui, en réalité, parlent de bases de valeur différentes.
Qu’est-ce qu’une base de valeur (et pourquoi en existe-t-il plusieurs)
Une base de valeur est l’ensemble des hypothèses sous lesquelles la valeur d’un actif est estimée : de combien de temps le vendeur dispose pour vendre, s’il est contraint de le faire et dans quelles conditions la transaction se déroule. Les bases de valeur ne sont pas inventées par chaque expert : elles émanent des Normes internationales d’évaluation (IVS) de l’IVSC et des normes d’évaluation RICS — le Red Book, qui imposent de déclarer dans chaque rapport quelle base a été employée et sous quelles prémisses.
Trois variables séparent une base d’une autre :
- Le délai d’exposition au marché : combien de temps l’actif peut rester en vente avant que l’opération ne doive se conclure.
- La contrainte du vendeur : s’il vend par choix ou parce qu’il n’a pas d’alternative.
- Les conditions de vente : actif installé et en fonctionnement, ou démonté et vendu « en l’état, sur place » ; vente négociée de gré à gré ou enchère avec date de clôture.
En actionnant ces trois leviers, on obtient les trois bases qui dominent la pratique en machines et actifs industriels : FMV, OLV et FLV.
FMV — Valeur de Marché (Fair Market Value)
La FMV est le prix estimé auquel l’actif changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants, tous deux informés, sans contrainte et après une commercialisation adéquate sur un marché ouvert. C’est la base qui correspond au concept de valeur de marché du Red Book et des IVS.
Ses hypothèses : un délai d’exposition suffisant — celui dont le marché a besoin pour ce type d’actif —, aucune pression de temps sur les parties et une transaction dans des conditions normales, l’actif étant habituellement installé et opérationnel. C’est pourquoi la FMV est la valeur de référence : la plus élevée des trois et celle que l’on suppose lorsqu’on évoque la valeur d’un actif sans autre nuance.
C’est la base que la pratique générale applique aux cessions d’actifs ou de lignes complètes, aux apports en capital, aux processus de M&A industriel et comme point de départ de toute analyse.
OLV — Valeur de Liquidation Ordonnée (Orderly Liquidation Value)
L’OLV est le montant brut que l’on obtiendrait en vendant l’actif dans un délai raisonnable mais limité — typiquement de six à douze mois —, avec un vendeur contraint de vendre mais qui contrôle encore le processus. Il y a le temps de segmenter le parc, de trouver l’acheteur adéquat pour chaque machine et de négocier ; ce qu’il n’y a pas, c’est un temps illimité, et la vente doit se conclure.
Ses hypothèses : une exposition limitée, une contrainte modérée du vendeur et une commercialisation professionnelle et ordonnée, souvent avec des actifs déjà désinstallés ou en attente de démontage. L’OLV est inférieure à la FMV précisément parce que le temps joue contre le vendeur.
C’est le chiffre que les banques observent avec le plus d’attention dans un financement garanti par des actifs : il répond à la question « si je dois exécuter la garantie, combien est-ce que je récupère réellement ? ». Dans la pratique générale du crédit collatéralisé et de l’ABL, la borrowing base se construit sur l’OLV, pas sur la FMV — nous expliquons ce mécanisme en détail dans l’article sur l’ABL et la borrowing base.
Transformer ce chiffre en trésorerie est un exercice distinct : c’est un processus ordonné de récupération et de vente d’actifs qui décide quelle part de cette OLV théorique est réellement encaissée.
FLV — Valeur de Liquidation Forcée (Forced Liquidation Value)
La FLV est le montant brut que l’on obtiendrait lors d’une vente immédiate et sous contrainte, habituellement une enchère publique dûment annoncée avec date de clôture. Le vendeur ne contrôle ni le calendrier ni le prix : il accepte la meilleure offre disponible ce jour-là.
Ses hypothèses : un délai d’exposition minimal, une contrainte maximale du vendeur et des conditions de vente « en l’état, sur place » (as is, where is), l’acheteur assumant démontage, transport et risque. C’est la plus basse des trois valeurs parce que tous les leviers jouent à la fois contre le vendeur. Elle apparaît dans les scénarios de procédure collective, dans les enchères de cessation d’activité et comme plancher de l’analyse de risque de tout prêteur.
VRN et VRD — les bases de remplacement
À côté des trois bases de transaction existe une autre famille : celle du remplacement. La Valeur de Remplacement à Neuf (VRN) est ce qu’il coûterait aujourd’hui de remplacer l’actif par un équivalent neuf, transport, installation et mise en service compris ; la Valeur de Remplacement Dépréciée (VRD) ajuste ce chiffre par la dépréciation technique, fonctionnelle et économique de l’actif réel.
Ce ne sont pas des valeurs de vente : personne ne paie la VRD pour une machine d’occasion. Ce sont des bases de coût, et c’est pourquoi la pratique générale les emploie dans les polices d’assurance industrielle et comme contraste comptable. Confondre base de remplacement et base de marché est, de fait, l’origine de la sous-assurance que nous analysons dans l’article sur la sous-assurance industrielle.
Pourquoi la même machine a plusieurs valeurs à la fois
Les trois valeurs de transaction coexistent parce qu’elles ne décrivent pas l’actif : elles décrivent des scénarios de vente. La machine est la même ; ce qui change, c’est le temps disponible pour la vendre, qui tient le couteau par le manche et dans quel état elle est livrée.
Dans la pratique de marché que Capital Appraisal observe dans ses évaluations et dans les données du marché secondaire (Indaxy), entre la FLV et la FMV d’un même parc d’actifs, l’écart peut être du double ou du triple. Non parce que l’actif est différent, mais parce que les conditions de vente le sont. C’est pourquoi un rapport professionnel ne livre pas un chiffre : il livre ceux dont l’opération a besoin, chacun étiqueté et justifié.
Un comité des risques qui reçoit un seul nombre sans savoir à quelle base de valeur il correspond ne peut pas travailler avec lui. Celui qui reçoit FMV et OLV, avec leur méthodologie, décide sur la base de données.
La valeur n’est pas une propriété de l’actif. C’est la réponse à une question précise —et il faut formuler la question avant de demander le chiffre.
Comment savoir quelle base s’applique dans un rapport
Un rapport conforme au Red Book déclare la base de valeur de façon explicite ; il ne la laisse pas sous-entendue. En examinant un rapport d’évaluation, cherchez quatre éléments :
- La base de valeur déclarée, avec son nom normatif (valeur de marché, OLV, FLV, VRN/VRD) et la norme de référence (IVS / RICS Red Book).
- La date effective de l’évaluation : les valeurs expirent ; un chiffre vieux de deux ans ne soutient pas une décision prise aujourd’hui.
- Les prémisses de vente : le délai d’exposition supposé, le degré de contrainte et si l’actif est évalué installé et en fonctionnement ou démonté pour enlèvement. Deux rapports sur la même base peuvent différer sur cette seule prémisse.
- Les hypothèses spéciales, s’il y en a : toute hypothèse qui s’écarte de la situation réelle de l’actif doit être identifiée comme telle.
Si le rapport ne permet pas de répondre à ces quatre questions, le chiffre qu’il contient n’est utilisable dans aucune opération sérieuse — quelle qu’elle soit.
Quel chiffre votre opération demande-t-elle ?
- Cession d’un actif ou d’une ligne → FMV.
- Prêt garanti par des actifs (ABL) → FMV et OLV : la première dimensionne l’actif, la seconde dimensionne le crédit.
- Renouvellement de police d’assurance → VRN/VRD, les bases de remplacement.
- Liquidation en procédure collective ou enchère → OLV et FLV, selon le temps disponible.
Ces correspondances reflètent la pratique générale du marché ; chaque opération concrète peut exiger des nuances. Chez Capital Appraisal, chaque rapport d’évaluation indique la base de valeur employée et, lorsque l’opération l’exige, propose le double chiffre. Si vous ne savez pas lequel vous est nécessaire, la bonne question n’est pas « combien ça vaut » — c’est « pour quoi faire ».