Una de las confusiones más frecuentes en la valoración de activos industriales es suponer que un activo “tiene un valor”. No lo tiene: tiene varios valores válidos a la vez, y cada operación financiera necesita uno concreto. Pedir la cifra equivocada es una causa habitual de rechazo en el comité de riesgos de un banco — y de discusiones estériles entre comprador y vendedor que en realidad están hablando de bases de valor distintas.
Qué es una base de valor (y por qué existen varias)
Una base de valor es el conjunto de supuestos bajo los que se estima el valor de un activo: cuánto tiempo tiene el vendedor para vender, si está obligado a hacerlo y en qué condiciones se produce la transacción. Las bases de valor no las inventa cada tasador: emanan de las Normas Internacionales de Valoración (IVS) del IVSC y de los estándares de valoración RICS — el Red Book, que obligan a declarar en cada informe qué base se ha empleado y bajo qué premisas.
Tres variables separan una base de otra:
- Plazo de exposición al mercado: cuánto tiempo puede estar el activo a la venta antes de cerrar la operación.
- Compulsión del vendedor: si vende porque quiere o porque no tiene alternativa.
- Condiciones de venta: activo instalado y en funcionamiento, o desmontado y vendido “tal cual, donde está”; venta individual negociada o subasta con fecha límite.
Al mover esas tres palancas se obtienen las tres bases que dominan la práctica en maquinaria y activos industriales: FMV, OLV y FLV.
FMV — Valor de Mercado (Fair Market Value)
El FMV es el precio estimado al que el activo cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor dispuestos, ambos informados, sin compulsión y tras una comercialización adecuada en un mercado abierto. Es la base que corresponde al concepto de valor de mercado del Red Book y de las IVS.
Sus supuestos: plazo de exposición suficiente —el que el mercado necesite para ese tipo de activo—, ninguna presión de tiempo sobre las partes y una transacción en condiciones normales, con el activo habitualmente instalado y operativo. Por eso el FMV es el valor de referencia: el más alto de los tres y el que se asume cuando se habla de cuánto vale un activo sin más matices.
Es la base que la práctica general emplea en compraventas de activos o de líneas completas, en aportaciones de capital, en procesos de M&A industrial y como punto de partida de cualquier análisis.
OLV — Valor de Liquidación Ordenada (Orderly Liquidation Value)
El OLV es el importe bruto que se obtendría vendiendo el activo en un plazo razonable pero limitado —típicamente de seis a doce meses—, con un vendedor obligado a vender pero que aún controla el proceso. Hay tiempo para segmentar el parque, buscar al comprador adecuado para cada máquina y negociar; lo que no hay es tiempo ilimitado, y la venta debe cerrarse.
Sus supuestos: exposición acotada, compulsión moderada del vendedor y una comercialización profesional y ordenada, a menudo con los activos ya desinstalados o pendientes de desmontaje. El OLV es inferior al FMV precisamente porque el reloj corre en contra del vendedor.
Es la cifra que la banca observa con más atención en una financiación con garantía de activos: responde a la pregunta “si tengo que ejecutar la garantía, ¿cuánto recupero realmente?”. En la práctica general del crédito colateralizado y del ABL, el borrowing base se construye sobre el OLV, no sobre el FMV — explicamos ese mecanismo en detalle en el artículo sobre ABL y borrowing base.
Convertir esa cifra en caja es un ejercicio distinto: es un proceso ordenado de recuperación y venta de activos el que decide cuánto de ese OLV teórico acaba realmente cobrado. Esa misma lógica es la que fija el precio cuando un banco vende préstamos morosos: en una cartera de NPLs con colateral industrial, el comprador construye su oferta sobre lo que espera recuperar de cada garantía.
FLV — Valor de Liquidación Forzada (Forced Liquidation Value)
El FLV es el importe bruto que se obtendría en una venta inmediata y bajo presión, habitualmente una subasta pública debidamente anunciada con fecha de cierre. El vendedor no controla ni el calendario ni el precio: acepta la mejor puja disponible ese día.
Sus supuestos: plazo de exposición mínimo, compulsión máxima del vendedor y condiciones de venta “tal cual, donde está” (as is, where is), con el comprador asumiendo desmontaje, transporte y riesgo. Es el más bajo de los tres valores porque todas las palancas juegan a la vez en contra. Aparece en escenarios concursales, en subastas de cese de actividad y como suelo del análisis de riesgo de cualquier prestamista.
VRN y VRD — las bases de reposición
Junto a las tres bases de transacción existe otra familia: la de reposición. El Valor de Reposición a Nuevo (VRN) es lo que costaría hoy reponer el activo por uno nuevo equivalente, incluyendo transporte, instalación y puesta en marcha; el Valor de Reposición Depreciado (VRD) ajusta esa cifra por la depreciación técnica, funcional y económica del activo real.
No son valores de venta: nadie paga el VRD por una máquina usada. Son bases de coste, y por eso la práctica general las emplea en pólizas de seguro industrial y como contraste contable. Confundir base de reposición con base de mercado es, de hecho, el origen del infraseguro que analizamos en el artículo sobre infraseguro industrial.
Por qué la misma máquina tiene varios valores a la vez
Los tres valores de transacción conviven porque no describen el activo: describen escenarios de venta. La máquina es la misma; lo que cambia es cuánto tiempo hay para venderla, quién tiene la sartén por el mango y en qué estado se entrega.
En la práctica de mercado que Capital Appraisal observa en sus valoraciones y en los datos del mercado secundario (Indaxy), entre el FLV y el FMV de un mismo parque de activos puede haber una diferencia del doble o el triple. No porque el activo sea distinto, sino porque las condiciones de venta lo son. Por eso un informe profesional no entrega una cifra: entrega las que la operación necesita, cada una etiquetada y justificada.
Un comité de riesgos que recibe un único número sin saber a qué base de valor corresponde no puede trabajar con él. Uno que recibe FMV y OLV, con su metodología, decide sobre datos.
El valor no es una propiedad del activo. Es la respuesta a una pregunta concreta —y hay que formular la pregunta antes de pedir la cifra.
Cómo saber qué base aplica en un informe
Un informe conforme al Red Book declara la base de valor de forma explícita, no la deja sobrentendida. Al revisar un informe de valoración, busca cuatro elementos:
- La base de valor declarada, con su nombre normativo (valor de mercado, OLV, FLV, VRN/VRD) y la norma de referencia (IVS / RICS Red Book).
- La fecha efectiva de valoración: los valores caducan; una cifra de hace dos años no sustenta una decisión de hoy.
- Las premisas de venta: plazo de exposición asumido, grado de compulsión y si el activo se valora instalado y en funcionamiento o desmontado para su retirada. Dos informes con la misma base pueden diferir solo por esta premisa.
- Las hipótesis especiales, si las hay: cualquier supuesto que se aparte de la situación real del activo debe estar identificado como tal.
Si el informe no permite responder a estas cuatro preguntas, la cifra que contiene no es utilizable en una operación seria — sea cual sea.
¿Qué cifra pide tu operación?
- Compraventa de un activo o una línea → FMV.
- Préstamo con garantía de activos (ABL) → FMV y OLV: el primero dimensiona el activo, el segundo dimensiona el crédito.
- Renovación de póliza de seguro → VRN/VRD, las bases de reposición.
- Liquidación concursal o subasta → OLV y FLV, según el tiempo disponible.
Estas correspondencias reflejan la práctica general del mercado; cada operación concreta puede exigir matices. En Capital Appraisal cada informe de valoración indica la base de valor empleada y, cuando la operación lo requiere, ofrece la doble cifra. Si no sabes cuál necesitas, la pregunta correcta no es “cuánto vale” — es “para qué”.