Eine der häufigsten Verwechslungen bei der Bewertung von Industrieanlagen ist die Annahme, eine Anlage “habe einen Wert”. Sie hat keinen: Sie hat zugleich mehrere gültige Werte, und jede Finanztransaktion benötigt einen bestimmten. Die falsche Zahl anzufordern, ist eine häufige Ablehnungsursache im Kreditausschuss einer Bank — und der Grund fruchtloser Diskussionen zwischen Käufer und Verkäufer, die in Wirklichkeit über unterschiedliche Wertbasen sprechen.
Was eine Wertbasis ist (und warum es mehrere gibt)
Eine Wertbasis ist das Bündel von Annahmen, unter denen der Wert einer Anlage geschätzt wird: wie viel Zeit der Verkäufer für den Verkauf hat, ob er zum Verkauf gezwungen ist und unter welchen Bedingungen die Transaktion stattfindet. Wertbasen erfindet nicht jeder Gutachter selbst: Sie gehen auf die International Valuation Standards (IVS) des IVSC und auf die RICS-Bewertungsstandards — das Red Book zurück, die verlangen, dass jedes Gutachten angibt, welche Basis verwendet wurde und unter welchen Prämissen.
Drei Variablen unterscheiden eine Basis von der anderen:
- Vermarktungszeitraum: wie lange die Anlage zum Verkauf angeboten werden kann, bevor die Transaktion abgeschlossen sein muss.
- Verkaufszwang des Verkäufers: ob er aus freien Stücken verkauft oder weil er keine Alternative hat.
- Verkaufsbedingungen: Anlage installiert und in Betrieb oder demontiert und “wie besehen, am Standort” verkauft; frei verhandelter Einzelverkauf oder Versteigerung mit festem Abschlussdatum.
Werden diese drei Hebel bewegt, ergeben sich die drei Basen, die die Praxis bei Maschinen und Industrieanlagen dominieren: FMV, OLV und FLV.
FMV — Marktwert (Fair Market Value)
Der FMV ist der geschätzte Preis, zu dem die Anlage zwischen einem kaufbereiten und einem verkaufsbereiten Beteiligten — beide informiert, ohne Zwang und nach angemessener Vermarktung in einem offenen Markt — den Eigentümer wechseln würde. Es ist die Basis, die dem Marktwert-Konzept des Red Book und der IVS entspricht.
Seine Annahmen: ein ausreichender Vermarktungszeitraum — so lang, wie der Markt ihn für diesen Anlagentyp benötigt —, kein Zeitdruck auf die Parteien und eine Transaktion unter normalen Bedingungen, wobei die Anlage üblicherweise installiert und betriebsbereit ist. Deshalb ist der FMV der Referenzwert: der höchste der drei und derjenige, der gemeint ist, wenn ohne weitere Nuancen vom Wert einer Anlage die Rede ist.
Es ist die Basis, die die allgemeine Praxis bei Käufen und Verkäufen von Anlagen oder kompletten Linien, bei Kapitaleinlagen, bei industriellen M&A-Prozessen und als Ausgangspunkt jeder Analyse verwendet.
OLV — Geordneter Liquidationswert (Orderly Liquidation Value)
Der OLV ist der Bruttobetrag, der beim Verkauf der Anlage innerhalb einer angemessenen, aber begrenzten Frist — typischerweise sechs bis zwölf Monate — erzielt würde, mit einem Verkäufer, der verkaufen muss, den Prozess aber noch kontrolliert. Es bleibt Zeit, den Anlagenpark zu segmentieren, für jede Maschine den geeigneten Käufer zu finden und zu verhandeln; was fehlt, ist unbegrenzte Zeit — der Verkauf muss abgeschlossen werden.
Seine Annahmen: ein begrenzter Vermarktungszeitraum, moderater Verkaufszwang und eine professionelle, geordnete Vermarktung, oft mit bereits deinstallierten oder zur Demontage anstehenden Anlagen. Der OLV liegt unter dem FMV, gerade weil die Uhr gegen den Verkäufer läuft.
Es ist die Zahl, die Banken bei einer Finanzierung mit Anlagensicherheit am aufmerksamsten betrachten: Sie beantwortet die Frage “Wenn ich die Sicherheit verwerten muss, wie viel hole ich tatsächlich zurück?”. In der allgemeinen Praxis des besicherten Kredits und des ABL wird die Borrowing Base auf dem OLV aufgebaut, nicht auf dem FMV — diesen Mechanismus erläutern wir im Detail in dem Artikel über ABL und die Borrowing Base.
Diese Zahl in Liquidität zu verwandeln ist eine eigene Aufgabe: Ein geordneter Prozess der Verwertung und des Verkaufs von Anlagen entscheidet, wie viel von diesem theoretischen OLV am Ende tatsächlich vereinnahmt wird.
FLV — Zwangsliquidationswert (Forced Liquidation Value)
Der FLV ist der Bruttobetrag, der bei einem sofortigen Verkauf unter Druck erzielt würde, üblicherweise einer ordnungsgemäß angekündigten öffentlichen Versteigerung mit festem Abschlussdatum. Der Verkäufer kontrolliert weder den Zeitplan noch den Preis: Er akzeptiert das beste Gebot, das an diesem Tag verfügbar ist.
Seine Annahmen: ein minimaler Vermarktungszeitraum, maximaler Verkaufszwang und Verkaufsbedingungen “wie besehen, am Standort” (as is, where is), wobei der Käufer Demontage, Transport und Risiko übernimmt. Er ist der niedrigste der drei Werte, weil alle Hebel gleichzeitig gegen den Verkäufer arbeiten. Er erscheint in Insolvenzszenarien, bei Versteigerungen nach Betriebseinstellung und als Untergrenze der Risikoanalyse jedes Kreditgebers.
VRN und VRD — die Wiederbeschaffungsbasen
Neben den drei Transaktionsbasen existiert eine weitere Familie: die der Wiederbeschaffung. Der Neuwert (VRN, Wiederbeschaffungswert neu) ist das, was es heute kosten würde, die Anlage durch eine gleichwertige neue zu ersetzen — einschließlich Transport, Installation und Inbetriebnahme; der Zeitwert (VRD, abgeschriebener Wiederbeschaffungswert) korrigiert diese Zahl um die technische, funktionale und wirtschaftliche Abschreibung der tatsächlichen Anlage.
Es sind keine Verkaufswerte: Niemand zahlt den VRD für eine gebrauchte Maschine. Es sind Kostenbasen, und deshalb verwendet die allgemeine Praxis sie in industriellen Versicherungspolicen und als buchhalterische Gegenprobe. Die Verwechslung von Wiederbeschaffungs- und Marktbasis ist tatsächlich der Ursprung der Unterversicherung, die wir in dem Artikel über industrielle Unterversicherung analysieren.
Warum dieselbe Maschine mehrere Werte zugleich hat
Die drei Transaktionswerte bestehen nebeneinander, weil sie nicht die Anlage beschreiben: Sie beschreiben Verkaufsszenarien. Die Maschine ist dieselbe; was sich ändert, ist, wie viel Zeit für den Verkauf bleibt, wer am längeren Hebel sitzt und in welchem Zustand sie übergeben wird.
In der Marktpraxis, die Capital Appraisal in seinen Bewertungen und in den Daten des Sekundärmarkts (Indaxy) beobachtet, kann zwischen dem FLV und dem FMV desselben Anlagenparks ein Unterschied vom Doppelten oder Dreifachen liegen. Nicht weil die Anlage anders ist, sondern weil es die Verkaufsbedingungen sind. Deshalb liefert ein professionelles Gutachten keine einzelne Zahl: Es liefert die, die die Transaktion benötigt — jede gekennzeichnet und begründet.
Ein Kreditausschuss, der eine einzige Zahl erhält, ohne zu wissen, welcher Wertbasis sie entspricht, kann damit nicht arbeiten. Einer, der FMV und OLV mit ihrer Methodik erhält, entscheidet auf Basis von Daten.
Der Wert ist keine Eigenschaft der Anlage. Er ist die Antwort auf eine konkrete Frage — und die Frage muss gestellt werden, bevor die Zahl angefordert wird.
Woran Sie erkennen, welche Basis in einem Gutachten gilt
Ein Red-Book-konformes Gutachten nennt die Wertbasis ausdrücklich; es lässt sie nicht stillschweigend offen. Achten Sie bei der Prüfung eines Bewertungsgutachtens auf vier Elemente:
- Die erklärte Wertbasis, mit ihrem normativen Namen (Marktwert, OLV, FLV, VRN/VRD) und dem Referenzstandard (IVS / RICS Red Book).
- Der Bewertungsstichtag: Werte verfallen; eine zwei Jahre alte Zahl trägt keine heutige Entscheidung.
- Die Verkaufsprämissen: der angenommene Vermarktungszeitraum, der Grad des Verkaufszwangs und ob die Anlage installiert und in Betrieb oder demontiert zum Abtransport bewertet wird. Zwei Gutachten auf derselben Basis können sich allein in dieser Prämisse unterscheiden.
- Die besonderen Annahmen, falls vorhanden: Jede Annahme, die von der tatsächlichen Situation der Anlage abweicht, muss als solche ausgewiesen sein.
Erlaubt das Gutachten keine Antwort auf diese vier Fragen, ist die darin enthaltene Zahl für keine ernsthafte Transaktion verwendbar — gleich welcher Art.
Welche Zahl verlangt Ihre Transaktion?
- Kauf oder Verkauf einer Anlage oder einer Linie → FMV.
- Darlehen mit Anlagensicherheit (ABL) → FMV und OLV: Der erste bemisst die Anlage, der zweite bemisst den Kredit.
- Erneuerung der Versicherungspolice → VRN/VRD, die Wiederbeschaffungsbasen.
- Insolvenzliquidation oder Versteigerung → OLV und FLV, je nach verfügbarer Zeit.
Diese Zuordnungen spiegeln die allgemeine Marktpraxis wider; jede konkrete Transaktion kann Nuancen erfordern. Bei Capital Appraisal nennt jedes Bewertungsgutachten die verwendete Wertbasis und bietet, wenn die Transaktion es erfordert, die doppelte Zahl. Wenn Sie nicht wissen, welche Sie benötigen, lautet die richtige Frage nicht “Wie viel ist es wert” — sondern “Wofür”.